2014-02-27
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
財政預算案公布，對樓市有沒有影響？昨日在經濟日報www.hket.com網站撰文，認為影響整體樓市的因素未變。
2013/14年度政府推出約可建1.4萬伙私樓的土地，連其他重建等途徑的私樓供應，全年約1.8萬伙。預計2014/15年度，政府將推1.55萬伙土地，包括34幅土地，其中24幅為新增土地，連港鐵、市建局等發展，估計可達2萬伙的目標。
料新盤推售價 續貼近二手
暫且不論每年供應2萬伙土地的目標還是未能真正達到，但純計算港府可完全掌握的土地供應來說，亦即主動賣地，仍是逐年增加中，而2014/15年度最終能否達到2萬伙，重點自然放在港鐵土地招標的進度。連同財政司司長表示，物業市場泡沫、維持需求管理措施、適當時間作適當調整等等，多項辣招仍會維持。換言之，影響目前一二手樓市的因素並未改變。
像新盤供應持續上升，發展商的待售樓盤亦增加，而自兩、三年前恢復主動賣地後的土地，已變成可售樓花並在今年陸續登場，估計新盤繼續需要貼二手市價及以優惠推售。另外多項稅務及按揭辣招維持，入市買家的種類繼續收窄，二手樓市的表現相信與去年下半年一樣，緩慢反覆下調的格局不變。而上半年凡有全新盤和貨尾盤開售的地區，估計周邊二手樓價均有一定壓力。
以上是大方向不變，微調焦點應有兩方面：
創建新商業點 須留意交通
1. 疏散擁擠的核心商業區：不論商廈、商舖、酒店，在市區或核心商業區均出現供應不足，空間過分擁擠的情況，甚至引發中港矛盾等等問題。預算案包括來年賣地計劃提供多幅商貿地、七招如活化工廈等增加商業地、亦有七項比較長遠的為商業地規劃。首七項包括核心區的政府地改劃商業用、九龍灣觀塘政府設施搬遷等等，大部分在市區尋找可用的土地空間，滿足上升的需求。至於東北發展、人工島等等，屬長遠規劃，是希望創建新商業地點，減輕核心區的擁擠壓力。
值得留意的是，財政司指出：「確保在擴展新市鎮和規劃新發展區時，善用當區的地理優勢，為商業和各項產業提供用地，創造就業機會，協助區域經濟發展。」其實這些概念已是過去數十年的老調，唐榮曾與屯門區內人士談到，當初發展屯門新市鎮，也是住屋、工業等一併發展，希望區內提供足夠的工作機會，讓居民毋須跑回市區上班、跨區工作，結果事與願違，屯門區市民還是要到其他地區工作，但多年以來，只有一條屯門公路及老舊的青山公路前往市區，帶來嚴重的交通擠塞，至近年出現西鐵才獲改善。財政司重提類似的規劃，會否重蹈覆轍？
撥地注資建公營樓 勢在必行
2. 公營房屋抬頭：施政報告已經宣布大建公營房屋，尤其是居屋，財政預算案雖然着墨不多，但已預告撥出土地建屋，亦提及房委會的財政檢討，相信有需要時政府會不惜工本注資，土地及財力支援大建公營房屋的年代，應該在今年正式開始。
早前提到特區政府的建屋大計，未來首5年（2014至2018年）的公營房屋，包括公屋及居屋建屋量為8萬個、其後5年（2019至2023年）達20萬個。唐榮模擬一個數據，以每一個公營房屋建屋成本100萬元計算（未計地價成本），10年建28萬個單位需要2,800億元，純以居屋銷售套現支持公屋發展，8萬居屋平均每個賣價要高達350萬元左右，這個價位可能嗎？結果，撥地注資谷公營房屋，勢無可避免。