2014-02-27
經濟日報
撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市
過去周六、日二手成交大增，十大藍籌屋苑成交宗數更重回雙位數字，創出近數月的新高。市場成交出現反彈，實為市場意料之外。
市場原本充滿負面因素，包括未來一手樓將有大量供應，新盤亦減價促銷。
近日售出的兩幅屯門細地，成交價遠低於預期，加上天榮站上蓋項目早前亦再度流標；而那邊廂美國又逐步退市，市場氣氛不穩，令業界紛紛預期樓價年內將下跌10%至25%不等。
在此氣氛下，買家應該會靜觀其變，成交應該淡靜，結果剛剛相反，成交不跌反升，相信與業主減價，買家見有筍盤便紛紛入市有關。事實上，買家及業主的情緒是左右樓市的主要因素之一，但這一點卻往往難以預測，所以樓市走勢一向難測。
政府暗示樓價會跌
不過政府卻認為自己是先知先覺，政府在通過辣招時，為了安撫議員，「口頭承諾」在未來若要加辣的話，則會願意放棄「先制定，後審議」的做法，改為「先審議，後制定」。但事實上，這種方法並不可行，一旦政府宣布有意加辣，把方案提交立法會討論，市場便會立即有所反應，潛在買家必會在方案通過前入市，避免受新加「辣招」影響。為甚麼政府明知不可為而為之？
本人相信，政府估計將不會為「辣招」加辣，亦即暗示政府估計未來樓價應只會下跌。過往政府的表現，多是後知後覺，今次將會是例外嗎？
雖然本人也相信樓價在未來一、兩年下調的機會大，但兩年後會如何呢？息率將會是關鍵因素之一，由於實施聯繫滙率，港息必會追隨美國息口，美國息口走勢如何？
香港政府能控制嗎？如果港府認為未來樓價真的只會下調，實在未免太天真，因為影響樓價的因素太多，種種因素如息率變動也非港府所能控制，如果兩、三年後美息不升，香港樓價又升的話，港府又會如何實踐其作出的「口頭承諾」呢？