2015-09-15
經濟日報
早前提到，人生適合置業年齡的35年間，大概會遇到2至3次的樓市低點，以香港為例，其中一次是1995年，不少意見認為，與2015年有點類似。
1995年低點 或與今年類似
1990年代初，美國銀行業從1987年股災中恢復元氣、債券業務突飛猛進，與2015年有部分類似之處是，大量熱錢流入美國債市，而香港及新興市場亦面臨資金撤走的狀況。1994年以前，美國聯準會維持低利率數年，促進銀行業和地產業復甦，讓投資者產生利率會一直不變的錯覺，就像對香港一眾樓市參與者來說，長期低利率早已視為常態。即使當時美國總統克林頓在1994年1月的國情咨文中，說明美國經濟已經開始復甦，市場仍不相信當時聯準會主席格蘭斯班會調升利率。
1994年美元升息前，全球熱錢已經逐漸撤離新興市場。1994年1月，美元兌人民幣滙率從5.8貶值到8.7，貶值33%，剛巧人民幣亦在近期出現貶值，而且一般預期貶值情況持續，更有市場憂慮各國競相貶值。1994年升息後，墨西哥1994年底率先爆發債務危機，之後波及巴西、阿根廷、智利等中南美洲國家，2015年這一次，新一輪的金融風暴又被認為在亞洲發酵中，歷史會否重複？
貨幣貶值重現 歷史正在重複？
21年後的今天，美國經濟漸回穩，聯準會的貨幣政策即將由寬鬆轉為緊縮，美國加息的訊號愈來愈強烈，回顧1990年代的歷史會發現，這樣的歷史，似乎一再重演，只是容易被投資者遺忘，2015年與1994是否似曾相識？
1994年2月4日，美國聯儲局將短期利率提高0.25%，一個月後美國發布強勁就業數據，資金撤出債券市場，美國聯儲局隨後在94年至95時曾經大舉加息，連加7次，聯邦基金利率由3%倍增至6%。緊隨聯儲局的加息行動，本港的最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息，由6.5%上升至9%，即加息2.5厘。息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢，樓價由高峰期時平均呎價約5,382元（1994年第三季），跌至4,590元的谷底（1995年第三季），跌幅14.72%。
當年與今日 同樣辣招抑樓價
根據差餉物業估價署的私人住宅售價指數顯示，1994至1995年的加息周期，樓價呈現反覆回落的態勢，樓價由1994年3月的高點119.4點，輾轉回落19個月，至1995年10月的低點100.8點，其間樓價回落幅度為16%。其他類別物業的表現，與住宅同一時段比較，亦即1994年3月及1995年10月，商廈售價指數錄得29%跌幅、分層工廈20%，而商舖卻有6%左右的升幅。
還有一點相近的是，1994年港府亦辣招遏抑樓價，今天，港府過去數年已連番出招調控樓市，而累積下來的印花稅和按揭辣招仍然存在。
2015年有如1994年至1995年，沒有咁蹺吧！