2014-02-27
經濟日報
欄名:網上智慧
2月10日，新鴻基地產宣布新盤爾巒大減價，價格普遍比去年初推時下調，部分單位的每平方米報價比去年低34%，如果計及額外給買家的稅務優惠，單價相當於下跌近45%。
香港媒體把新鴻基比作春江水暖鴨先知的那隻敏感鴨。2009年初全球金融海嘯還在肆虐，新鴻基就以每平方米20萬元的高價開售天璽豪宅。到2014年初，香港豪宅還位於高位，新鴻基卻以低價推盤，市場難免恐慌。
新鴻基是極端案例，香港樓市的真實情況是，房價略有下行，一二手樓兩重天。
房價下行確鑿無誤。根據中原地產的資料，最具指標意義的藍籌屋苑的成交紀錄，港島太古城過去一年的成交單價下跌幅度在6%至7%之間。中原城市領先指數尚未跌破上輪熊市的低位100點，私人住宅租金高於去年同期每平方呎22.7元的水準。香港樓市未入冬，但下行趨勢明顯。
香港房價下行是政府「棘手摧花」的結果，阻斷了外地客到香港房地產市場投資。市場簡稱3D，即BSD（Buyer's Stamp Duty，買家印花稅）、SSD（Special Stamp Duty，額外印花稅）和DSD（Double Stamp Duty，雙倍印花稅）。
風險增 內地投資客止步
此招一出，內地投資客止步，他們不願意多支付起碼20%以上的成本，不願意承擔更高的風險，香港房地產喪失了最重要的炒作概念，有源頭才有活水，香港房地產市場的活水就是源源不斷的新鮮水源，是香港市場的增量而非穩定的存量。
內地投資客具有極強的邊際拉動力。中原地產的資料，2010年上半年登記一手中小型住宅的內地買家佔整體金額及交易宗數比例，分別為15.5%和13.2%；二手市場內地買家的佔買賣金額比例的6.6%，佔交易宗數比例5.5%。2013年5月，內地買家在香港商業地產投資者比例從以往的10%上升到30%左右。
香港的競爭者不是內地城市，而是其他國際城市，香港對內地投資客鎖門，資金就流向其他國際城市追逐收益。另一方面，香港市場是發達市場與新興市場冷暖洋流的滙聚地，隨着資金離開新興市場，與內地一樣，香港按揭貸款利率上升，不利於香港本地居民、在香港有產業者購房。
筆者認為，如果港府打開閘門，內地水滾滾而入，香港樓市崩盤也難。香港樓市主要是政策取向，現在減壓，目的是為QE退出內地市場承壓時放貨幣增壓。香港樓市下行，表明在成熟市場嚴厲打壓敏感投資客，可以起到四兩撥千斤的效果。
香港樓市升難，降也不易，如蟹橫行，與內地的大城市現狀相同。