2016-03-23
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
特首梁振英昨日再提今年落成量數據，這使唐榮想起去年撰文，比照自2005年起，合共10份差餉物業估價署報告，看看私樓預測落成量以及實際落成量有何差距？上周該署公布最新數字，總計11份報告有何變化？
由於每年報告均有兩年的預測落成量數字，唐榮均以最接近的一年預測作比較，舉例2015年的報告，有2014年實際落成量，可以拿來與2014年的報告中，有關2014年的預測落成量數字比較，然後計算當中的誤差。
平均預測與實際數字 差19%
總結下來，11份報告，11年預測私樓落成量共有158,430伙（平均每年14,403伙），但實際落成量只有128,550伙（平均每年11,686伙），兩者相差29,880伙，平均約有19%差距。而這11年下來，可以發現有以下情況：
•過去11年是私樓落成量的低潮，如日前文章提到1981年至2015年的35年（7個5年期），私人住宅落成量達到803,500個，平均每年落成量有22,957個。但這11年，年平均落成量只有11,686伙，較平均值少49%。
•預測落成量11年均較實際落成量為低，當中估計涉及不少較難控制因素，如雨水太多、勞工短缺，影響施工進度等。
•預測與實際最接近的一次，應該是2006年，差額只有620個單位。
•預測與實際落成量最大差幅應該是2009年，高達51%，預測近14,740伙落成，實際落成量只有一半，僅7,160伙，不過，應該是「非戰之罪」，與2008年金融海嘯使發展商延後建築進度有關。
•附表亦顯示，過去11年，平均每年預測較實際落成量少約2,716伙，或差幅有19%，最近兩年的預測尚幸是低於平均誤差水平。
料今年落成量打折 達14742伙
過去文章亦已多次提及，足夠的私樓落成，有助於滿足自用或出租需要，入伙才是真正投放到私人住宅市場中，準確的預測落成量亦有助於各種居住決定的部署，像某些人喜好租住新樓，當然希望官方數據更加準確。2015年報告提到2016年的預測落成量為20,140伙，最新公布的數據，2016年的預測落成量調低至18,200伙，較去年初預計少1,940伙或10%。如果根據過去平均值，以2016年最新預測落成量為18,200伙計算，若實際落成較預測少19%，今年實際落成量將減至14,742伙。
相同的預計，2017年的預測落成量為17,930伙，如果屆時實際落成量少19%，明年落成單位約為14,523伙，若兩年情況均如此，可以這樣下結論：新樓落成量較過去10年超低落成期為多，但沒有相像中那麼多！