未來3年千伙迷你戶租盤

近期多個主打迷你戶的新盤相繼開售，這些項目的其中一大共通點，莫過於投資者佔買家比例往往高達三成或以上，較戶型種類較多的新盤為高。以最近開售的九建（0034）紅磡環海•東岸，以及遠展（0035）黃大仙鑽嶺為例，兩盤同樣錄得不少投資者入市。值得注意的是，兩盤樓花期同約為3年，且同位於九龍區，若連同另外一些涵蓋細單位的新盤計算，隨着這些屋苑入伙，未來3年內將有約1000伙細單位租盤登場。有分析員表示，供應增多下，屆時租金或有至少一成下調空間。 縱觀今年開售的9個新盤，主打迷你戶的項目有3個，分別為紅磡環海•東岸、黃大仙鑽嶺，以及恒地（0012）西灣河柏匯，綜合發展商及代理統計，上述新盤約有三成至四成買家為投資者，當中以紅磡環海•東岸大錄46%為最高，投資者比例可謂冠絕近年推售新盤。 環海投資者比例近半 近年新高 以往迷你戶多出現於單幢項目，少有在大型新盤出現。不過，環海•東岸合計提供1008伙之中，有980伙均為開放式及1房，1層多達36伙，幾乎全盤均為迷你戶，甚至連發展商早前開售時，亦不諱言單位為「劏得有要求的劏房」。事實上，環海•東岸最細一伙開放式，僅得194方呎，此類單位更大佔全盤近五成，可謂近期推售新盤少見。 雖然項目平均呎價逾1.5萬元，但首批最平開放式折實只售約300萬元，而且發展商提供高達樓價95%按揭安排，挾首期開支成本大減作項目賣點下，首輪銷售便沽逾八成單位。雖然項目樓花期長約3年，但因會所設備齊全，兼挾沙中線概念，美聯住宅部行政總裁布少明預料，項目獲不少投資者入市，預料日後呎租可達55元。若以最平一伙實用197方呎的開放式戶為例，月租可達1.08萬元，以折實價約300萬元計，租金回報率可達4厘。另若投資者比例不變，待全盤沽清後，意味項目將提供約460伙迷你戶租盤。 至於同樣主攻細單位的黃大仙鑽嶺，雖然只提供234伙，但有逾七成均為開放式及1房戶。開放式以198方呎起，1房戶實用亦只介乎211方呎至323方呎。 項目同樣以「細細粒」樓價作招徠，約三成買家均打算購入單位收租。業界預料，項目日後呎租可逾40元。若以首批最平一伙為例，月租可達近8000元，以折實售價320萬元計，租金回報率達3厘。 主打迷你戶勢成新盤趨勢 事實上，近日「迷你」新盤可謂主導了一手市場，而且這些新盤全集中於港島及九龍區。除了環海•東岸及鑽嶺，西灣河柏匯亦是主打開放式及1房，而且單位更為袖珍，最細一伙僅187方呎。另宏基資本（2288）佐敦官涌街匯萃，以及即將登場、資深投資者盧華家族旗下集團發展的佐敦上海街項目AVA 62，兩盤同樣主打300方呎以下的細單位。若此類項目的投資者比例持續高達三、四成，相信港九區的「迷你」租盤將不斷增多。 經濟轉差 料外籍租客大減 資深地產分析員溫天納表示，由於迷你戶樓價總額細、入市門檻低，故能吸引投資者入市。不過，此類迷你戶的租賃市場其實存有隱憂。由於單位細小，一般只能租予單身一族或年輕夫婦，客源方面已較其他戶型為窄，再加上日後供應增多時，相信業主叫租也不能太過進取。 另外，他亦稱，新盤租金較二手屋苑為高，對本地租客吸引不大，需求以居港工作的外籍人士作主導。然而，隨着經濟轉差，外國公司或減少派人來港工作，料需求減少下，新盤迷你戶租金於未來2至3年後，有一至兩成下調空間。