2014-02-26
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
啟德3幅地皮順利售出，庫房進帳近百億元，不過，正如過去半年土地招標所引發的猜測，還是停不了！
內房積極入市 政治任務乎？
中資攻港：包括之前中國海外投得兩幅啟德港人港地、萬科夥拍新世界高價奪荃灣地，這一次又是內房保利集團高價擊退本地薑投得啟德地，而且更有軍方背景，中資進一步進軍香港房地產市場相當明顯，或者會有被冠以政治任務的傳言出現，甚至掛鈎為近期的中港矛盾等。不過，內地規管房地產要較香港更嚴格，日前更傳暫停融資等，內房走出內地尋找更多發展機會應該是主要原因。
摸頂危機：去年11月底，唐榮曾撰文指出，大型發展商手上地皮及發展中項目充裕，不急於搶地。亦有意見指出，大發展商對本港地產後市有保留，減少投地或出價偏向保守，判斷中小型發展商積極高價搶地，存在一定摸頂風險。這個傳言應會繼續，甚至會認為發展商睇淡後市等。又或者有猜測認為，因為中資財團的積極介入，破壞了大發展商希望「偷雞」以較低價買入土地的計劃。
港人港價 小心衡量高溢價
投地價高：發展商競投土地，一般採用市價計算，有些發展商估計公司的品牌效應、知名度、設計質素等，將來銷售可以有較高溢價，出價會較高。一些名牌發展商多依現時市價計算基本競投價，出價再額外加1成（視作未來銷售的溢價），如果以今次投地價較同區港人港地高出8.5%至20%不等，以上說法相當合理，一般發展商較同區價高出1成（甚至因市況稍微調低），但成功的投得高出兩成，自然壓倒一眾本地大孖沙。
市區價硬：這個並非傳言，若以天水圍天榮站流標，屯門地價回落與這次啟德地比較，直接反映市區樓價在回軟市中較保值，價錢亦較硬淨。至於新界區，未來供應多，無論是地皮或者新盤供應，相信均影響發展商對新界區地皮的出價，趨向保守。
港人地價：雖然港府不再積極推動港人港地，不過有意見認為，如果不計算樓市輕微回軟，啟德港人港地與非港人港地，大概最高有20%的差幅，是否代表海外人士可以購買或不可購買的地皮價值差異，又是否代表預估內地人願意多付20%的價值買入港樓？不過，話說回頭，今時非本地居民買樓要付15%買家印花稅，內地客大幅減少、新盤要有稅務優惠才能吸引部分內地客，多付的地價或存在一定風險。一直不撤辣招，港人港地或不設限的，其實差異不大，未來新盤還是以本地人為吸納對象，那個高出的溢價便要小心衡量。
刺激樓市：土地拍賣市場一如現時二手樓市，一些成交較市價低，但還是有高價成交，並非一面倒的減價交易，因為買家各有盤算，對入市的價位亦各有可承擔的能力，土地市場情況亦如此。而目前影響二手樓價的兩個直接因素，一是新盤持續以貼市價或略低於市價開售，競逐樓市客源，結果使二手受壓。另一是政府各項稅務及按揭招數，使入市買樓門檻提高，換樓、短炒、長線投資的購買力均被壓制，至於土地拍賣價高或低，暫時仍屬影響樓市的次要因素。