2026-08-24
經濟日報
古洞北作為北都住宅供應重鎮，同區首個私樓已於早前開售，成交呎價約1.7萬元水平，為區內樓價定下指標，雖然被指為「市區價」，但在鐵路及基建效應下，亦可反映北都往後為本港帶來的價值。
在政府規劃下，古洞北新發展區以住宅作定位，往後房屋供應可達8萬伙，現時首批3個私人住宅項目，將於今年內排隊推出。作為頭炮的PARK SILICON，於本月16日開售後，暫沽出46伙，銷情尚算不俗，普遍成交呎價約1.7萬元，更有特色戶呎價高見2.3萬元。
按PARK SILICON目前的呎價水平，仍有不少買家願意承接，確實為古洞北新樓售價定下指標，比鄰兩個尚未推售的新盤，彼此配套及景觀均類似，其發展商自然可藉此作參考，按本身的賣樓需要，自行調節呎價高低。
現時PARK SILICON的成交呎價較鄰近上水新盤雲向，其首批成交呎價約1.4萬元，高出逾2成；但須留意，PARK SILICON比鄰港鐵古洞站，屬鐵路沿綫項目，而過去數十年，本港交通基建網絡均以鐵路作重心，市民早已適應鐵路出行，售價上自然高於非鐵路盤，而且其入伙期為明年第四季，屆時古洞站經已通車，剛好與其配合，住客可透過東鐵綫一站北上，或是一綫南下，直達九龍及港島商業區。
待鐵路通車 料另一番景象
至於有外界認為該盤屬「市區價」，無可否認，現階段古洞北處於發展初期，情況與早年的將軍澳日出康城、啟德新發展區相似，各項配套需待落成，住客需承受一定時間的「開荒期」。
但將來鐵路通車後，情況就截然不同，就如數年前屯馬綫全面開通後，沿綫物業即時水漲船高，再加上政府大力拓展北都，由鄰近的河套創科園區、籌備中的北都大學城，以及洪水橋現代物流區域等，均有一定的企業進駐，而政府亦有多個部門進駐北都，可與古洞的住宅定位配合，帶來潛在租賃需求；故此，該盤首輪銷售時，除北區用家、需經常往返中港兩地人士，更不乏投資者大手購貨收租。
另一邊廂，古洞北新盤「市區價」定價一出，或打破部分市民對於北都上車的期待，甚至有人重提行政長官李家超今個月初施政報告諮詢期間，提及「北都提供機會，包括空間增加，（單位）面積可否『起好啲』，整體活動空間可否改善」的說法。
不過，其實按照政府規劃，古洞北/粉嶺北新發展區定位以住宅社區為主，區內除了私樓之外，亦有不少公營房屋供應，區內提供合共約8.62萬個房屋單位，當中公營房屋佔67%或5.75萬伙，單是古洞北未來5年就有1.2萬個公營房屋推出，包括公屋及居屋。
規劃布局似將軍澳 豐儉由人
始終私樓與公營房屋，在配套及單位用料上，存在不少差距，雖然政府大多以同區市價作參考，但相信推出時，將提供不少折讓，若果參考元朗、粉嶺等北都地區近年的居屋定價，普遍呎價大約6,000至7,000元，較同區私樓價存有頗大折讓，相信亦能夠提供不少置業機會給青年家庭。
古洞北規劃的佈局其實有點像將軍澳社區，以將軍澳港鐵站為中軸線，南面是以中產私樓社區為主，有天晉系列、Monterey等，呎價達1.7萬至1.9萬元，而北面就是尚德邨、唐明苑等公屋、居屋。未來古洞北的供應亦會是豐儉由人，由創科專才選擇的高端私樓，到年輕家庭以居屋安居，相當多元。
撰文：李偉航
欄名：樓市導航