2026-08-11
東方日報
大摩削多項預測 料開工面積縮 二手樓價跌5%
考慮到今年首7個月內地房地產開發商的土地拍賣表現，以及施工活動均弱於預期，投行摩根士丹利奏起「摩笛」，一次過下調今年度內地樓市多項指標預測，包括新建住宅銷售額與面積、新開工面積，以及房地產投資規模，最新料全年一手樓銷售金額及面積分別錄7.388萬億元（人民幣‧下同）及7.95億方米，按年挫12%及9.8%，跌幅比此前預測的10.5%及8.5%擴大。
估下半年施工續低迷
大摩引用中指研究院數據指，今年首7個月，內地300城市的土地成交總面積按年跌21%，拖累上半年房屋新開工面積亦挫約23%，雖然7月土地成交額回升，但只集中一線城市優質地塊，且土地成交面積仍陷跌勢。若未來數月住宅銷售進一步轉弱，發展商補充土地儲備態度將維持審慎，預計土拍市場仍然平淡，下半年施工活動繼續低迷。
京放寬公積金購房貸款
該行認為，新開工活動低迷，不僅拖累房地產投資，還將限制未來數季的新盤供應，使新樓銷售面臨挑戰。儘管下半年的基數相對有利，但新開工面積、房地產投資規模與一手樓銷售面積的預測仍需全面調低，經調整後，比2021年高峰的累計跌幅可能分別擴大至76%、53%及56%。
為救樓市，時隔7個多月，北京再度鬆綁住房限購政策。上周五發布的新政提及，非京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，在北京繳納社會保險或個人所得稅的年限由兩年調減為一年；夫妻均為公積金繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度由120萬元上調至240萬元，若符合更多新政條件，最高貸款額可疊加上浮，最高貸款額或達340萬元，實際貸款額將依據購房家庭還款能力而定，新政已自上周六起實施。
中信里昂發表報告指，北京新一輪樓市寬鬆政策，使其政策立場與上海一致，應能加快市場築底的進程，布局京市比重較高的國企開發商及房產代理商，將最有利於受惠房地產銷售與價格回升，並重申首選華潤置地(01109)及越秀地產(00123)等。越地昨收升2.85%，其他內房股亦普遍做好，如碧桂園(02007)及雅居樂(03383)各漲8.98%及5.78%。
不過，大摩指，在政策刺激空間有限下，夏季傳統淡季一二手成交將受壓，令整體樓價按月跌幅加快，一線城市在第三季升幅可能收窄，今年整體二手樓價料按年跌約5%，比上半年的2%跌幅更多。瑞銀亦指，今次京市放寬樓策的時機，或與近期北京二手房樓交易放緩有關，惟預計北京二手樓交易尤其是小戶型和老舊房，將更多地受惠住房公積金新規放寬等，或意味貝殼(02423)受惠程度將高於開發商。貝殼股價昨收升3.54%，易居企業控股(02048)漲52.63%收市。
綠城預警半年盈利減52%
事實上，不少中資房企已先後發盈警，綠城中國(03900)昨亦加入其中。該企預計，今年上半年純利介乎5,000萬至一億元，按年降52.38至76.19%，主因集團上半年結轉面積及均價按年下降影響，導致收入減少；同時，上半年收入結轉的毛利率下降，加上公司計提一定金額的資產減值損失，進而影響純利。
樓市弱勢對內地經濟增長添阻力，國際油價亦影響內地消費及生產物價。7月內地居民消費價格指數（CPI）按年僅漲0.5%，為半年最弱，同月工業生產者出廠價格指數（PPI）按年升3.5%，也遜預期。野村認為，雖然面臨油價衝擊及環球人工智能（AI）熱潮，但受到房地產泡沫的持續下行壓力拖累，內地潛在通脹依然低迷。美銀亦指，未來鑑於內需持續疲軟及金價基數效應消退，核心CPI及消費品通脹或持續承壓。