市建局在土瓜灣採用「小區發展」模式推展重建計劃已逾十年，最新再有新進展，就土瓜灣道/榮光街發展項目向城規會申請放寬高限，以興建1050伙分層住宅單位，對比原有方案增加約17%。
據城規會申請文件顯示，上述項目涵蓋土瓜灣道、馬頭圍道、鴻福街、啓明街、玉成街等五條街道的地盤，目前屬「住宅（甲類）」地帶，申請放寬建築物高度限制，以作住宅發展，並附設政府、機構或社區及商業零售用途。
涉2幢32至34層高住宅
該項目地盤面積約5.89萬方呎，地積比率維持9倍發展，當中住宅部分地積比率約7.5倍重建，建築物高度限制由140米（主水平基準以．下同）增加至144米，即增加約2.9%，以興建2幢樓高32至34層、另有5層平台及2層地庫的住宅大樓，合共提供1050伙，對比原有方案的900伙增加約17%，平均每戶單位面積約452方呎，住宅可建總樓面約44.2萬方呎，預計在2032年落成。
項目另有1幢樓高4層的低座商業大樓，此外政府、機構或社區設施總樓面約5.92萬方呎，換言之，整個項目可建總樓面約53.04萬方呎。另外，因項目採用「組裝合成」建築法（MiC），計及沿用相關建築法而獲豁免約3.98萬方呎樓面。
採組裝合成建築法
市建局指，申請地點採用「組裝合成」（MiC）建築法，以配合政府積極推動於發展項目中更廣泛採用「組裝合成」建築法政策，藉以顯著減少建築廢物以提升環境可持續性、降低施工風險以保障工地安全，並縮短施工期以加快項目落成；高度增幅完全符合《聯合作業備考》就「組裝合成」樓層所容許放寬最多4%高度限制規定，而上述項目增加2.9%高限，低於政府規定。該局指，提供初步概念設計及發展參數僅供參考及用於進行必要的技術評估。
資料顯示，該局在2016年起，採用「小區發展」模式處理土瓜灣舊區更新，將區內8個毗鄰的重建項目，透過系統性的規劃，重整土地用途，提升行人和道路網絡，加強小區內、外的連接和暢達性；提升綠化和公共休憩空間面積，以及優化小區景觀，加入一體化設計，構建全港首個「小區重建新社區」。