2014-02-26
經濟日報
賣地結果取決於發展商競投意慾影響，政府要確保供應達標，其中一個方向是增撥居屋供應，作為私樓供應的「代替品」，但在長策會制定私營房屋供應比例下，調節空間有限。
政府要穩定私樓供應，需要私人發展商參與競投土地，擔任將「麵粉」製成「麵包」的角色，但發展商參與投地發展屬於商業決定，當樓市踏入調整周期，出價自然會更為審慎，近期地價已經率先回落，例如南豐早前投得的屯門限量地，樓面呎價創沙士後12年新低。
財團土儲足 投地審慎
其次，經過政府過去幾年積極推地，不少大型發展商早已吸納多幅土地，成功補充土地儲備，未來自然不會再急於高價投地，一方面會以合組財團形式參與競投大型地皮，降低投資風險，另一方面出價亦會更為審慎。
當發展商的出價與政府評估地價的差距擴大，甚至低於當局擬定的底價，將會增加地皮流標的機會，令政府要提供到每年土地供應目標的難度增加，例如過去兩年私樓供應不達標，背後原因正是由於馬鐵大圍站、輕鐵天榮站兩個項目流標所致。
即使日後政府有意加強土地供應力度，但在市場承接力減弱的情況下，供應要達標自然事倍功半，故此有意見認為，增加居屋供應亦能夠滿足一部分中產家庭的置業需要，當私樓供應不足的情況下，可能會增撥資源在居屋方面以彌補不足。
私樓供應缺 樓價恐升
事實上，在輕鐵天榮站兩度流標之後，政府已展開研究回購項目，以撥作居屋發展，而原本規劃為私樓發展的西鐵天水圍站項目，早於去年已經決定轉作居屋用途，涉及2,500伙。
不過，值得一提的是，現時長遠房屋策略已經決定10年公私營住宅供應的比例為6比4，換句話，私人住宅供應目標應為19萬伙，平均每年1.9萬伙。
假若政府透過增加居屋供應，填補私樓供應不達標局面，則有機會令6比4的比例被打破，屆時私樓供應短缺，樓價或會受刺激上升，限制政府將私樓用地撥作居屋的力度。
撰文:余敏欽
系列名:賣地前瞻系列