2014-02-26
經濟日報
啟德3地揭標，其中景觀最佳的臨海地，由內地開發商保利置業（00119）投得，創發展區地價新高，其餘兩幅則由本地中小型發展商奪得，出價較大財團更勇，揭示大發展商對後市有保留。
譽•港灣呎價1.2萬至1.5萬
正當樓市轉勢、地價回落之際，3幅啟德限量地卻以高價批出，其中最受市場矚目的，為保利置業以39.23億元，擊敗其餘11組財團，勇奪新發展區臨海靚地，按可建樓面面積（未計發水）600,836平方呎計算，折合每平方呎樓面地價6,530元，連同建築費及利息成本每平方呎約4,000元，日後開售實用面積呎價賣1.25萬元（計算10%發水樓面及實用率約8成），才僅平手離場，連同兩成利潤則要賣1.5萬元。
但現在同區譽•港灣二手實用面積呎價約1.2萬元至1.5萬元，倘若樓價保持平穩，保利置業投得啟德地之利潤只鎖定在兩成以內，一旦樓價回落，保利置業隨時「無肉食」，反映該集團投地出價相當進取。
至於其餘兩幅啟德用地，分別由家族企業的羅氏家族，以及中型發展商嘉華國際（00173）投得，每平方呎樓面地價分別為5,600元及5,330元，與去年中海外（00688）以高達每平方呎約5,428元投得的同區「港人港地」相去不遠，同時亦屬市場估值之內。
然而，值得留意的是，過去市區靚地均由傳統大型發展商包辦的局面被打破，反而由「過江龍」的內房開發商，以及冷門的家族財團投得，正好窺視大發展商對後市有所保留。
大財團不急於高價搶地
是次3地共接獲28份標書，當中不乏大財團出戰，惟最終仍不敵內房、家族，最終落空而回，當中不排除部分僅以「執死雞」價競投。
內房企業欲進駐香港，染指本港房地產業，以及土地儲備不多的家族企業，均願意以一個相對較進取的價格投地；相反，對市場敏感度較高的一眾大財團，手頭上已有一定的土儲，而在政府積極供地下，未來仍有機平價奪地，故亦不心急高價搶地，反而耐心等候投地時機。正如新地聯席主席郭炳江預測：「今年二手樓價將跌10%」。既然預期樓價看跌，自然亦不用急於高價搶地。
撰文:馮玉萍