2015-05-28
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
一手火熱，唐榮收到的各類短訊特別多，有入票數字、有參觀現場爭執短片等，近日更有一篇地產代理發出的內部通告，全文如下，新盤名稱隱去：
「XX新盤」嚴禁任何客戶回贈
「XX新盤」定價吸引，市場反應火熱，預計超購情況勢必出現，由於此盤市場吸納量強勁，客多但貨量有限，為令公司資源有效運用，及保障同事收入，特此嚴禁前線向客戶作任何回贈*。
「得一手，得天下」，集團全力支持大家出擊新盤，預祝大家在「XX新盤」新盤節節領先，搶佔市場第一。
*註：如有特別申請個案，必須於事前獲S1級別董事書面審批。如有事前未獲S1級別董事書面審批，其申請或將不獲公司認可，有關同事或須承擔相關責任。
回贈當然是指佣金回贈，發展商委託地產代理推售新盤，促成每宗交易均支付佣金，一些新盤如果成交宗數每增加至某一水平，佣金更有可能跳加，總之多勞多得，當然，一些銷售難度較高的樓盤，發展商更會加佣催谷地產代理，至於熱賣盤，由於客源無憂，每宗新盤交易的佣金反而訂得較低，所以，同一發展商，旗下新盤所訂的佣金水平可能各有不同。
而這個佣金便是地產代理吸客時可供運用的資源，以新盤交易每宗2.5%佣金計算，地產代理會撥出一部分回贈成功購買單位的客戶，藉此吸引準買家透過該代理入票，地產代理之間亦有佣金回贈價碼的競爭。
為爭客戶 佣金回贈不惜工本
有業內人士曾表示，為爭客戶票源，佣金回贈也可能出現惡性競爭，亦即為求「開單」，把絕大部分取得的佣金送出，有傳言最高超過五成回贈。以1,000萬元一個單位計算，促成一宗交易為代理公司帶來25萬元進帳，假設撥五成給認購客戶，是12.5萬元，搶客增至八成，那是20萬元，代理公司實收剩下5萬元，對客戶來說無形中減輕了樓價或可視為買樓支出的補貼，這就是市場的真實血拼。
像近日熱賣新盤，發展商付佣樓價的2.5%，一間地產代理是1.5%回贈、另一間是1.75%的回贈，換言之，代理實收低見樓價的0.75%。
上文的通告嚴禁回贈，在其他代理願意回贈下，可能不得不加入回贈戰。所以，才有上文附註的部分，讓前線取得授權下回贈爭取市場佔有率。不過，這同樣引發另一話題。
回贈比例問題多 樂事變煩事
唐榮想到早前與相關機構會面時的對話，新盤銷售其中一個消費者與地產代理發生爭拗的，便是佣金回贈的問題，有地產代理與買家溝通後，得出回贈比例，但及後地產代理不承認、也有公司拒絕接納的、有買家可能側聞別家代理回贈較高，要求代理加碼不果而投訴、有雙方口頭承諾各有說詞的，總之圍繞佣金回贈的投訴不算少。所以，還是回到最基本，雙方要「白紙黑字」訂明佣金回贈額，簽名作實，避免買樓由樂事變煩擾事！
為何重本搶一手？美聯物業昨日一份報告指出，綜合土地註冊處資料顯示，截至5月26日為止，年內迄今一手私樓註冊量錄約7,026宗，比起去年首5個月5,542宗大幅急升26.8%，並創自2005年後的十年同期新高，亦是自05年後首次頭5個月已衝破7,000宗水平。一手宗數顯著增加，正正反映發展商積極推盤。大力推盤，創造更多交易，帶來更多佣金收入的機會。
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