2026-06-23
明報
【明報專訊】美銀發表報告表示，在市場對美國息率憂慮增加下，拖累上周四香港地產股股價下跌，該行亦相應調整香港樓市升市的看法。資本市場預期加息一至兩次，該行稱並不預期此情景會驅動香港樓價調整，但若加息較預期更進取則可能帶來風險，加上內地打擊違法跨境投資及近期港股偏淡，調低明年香港樓價預測至持平至上升5%，並削減地產股目標價9%，但是調高中環寫字樓租金預測至升5%至10%。該行為眾大行中，率先降低港樓及地產股預測。
美息方向偏鷹 或影響買家情緒
美銀預期下半年樓價只會溫和上升，銷售動力放慢，更對明年的樓價預測由原來按年升5%，調整至按年持平至上升5%。該行更因應地產發展商的淨資產值輕微調低，因此將該等股份目標價平均調低9%。美國的息口方向偏向較為「鷹派」，其料將影響到支持一手樓的買家情緒。不過，該行料明年租市上升及較低的新供應下，加上更多內地專才因為香港相對有利的投資及稅務機制而吸引來港，會支持一般住宅的需求。美銀報告續表示，溫和的美國息口上升對地產發展股影響有限，並且看好將恢復回購單位的領展（0823）、受惠於寫字樓租金上升的置地控股（星：H78）、淨持現金的長江實業（1113）及信和置業（0083）。美銀對仍然有債務槓桿的新世界發展（0017）及高資本開支的港鐵（0066）維持差於大市評級。撇除新世界，香港地產發展股的股價相對資產淨值折讓為54%，與歷史平均水平一致，股息率約4.6厘。收租股的股價相對資產淨值折讓58%，較歷史平均為大，股息率約5.8厘。
當局給予基金經理，尤其是對冲基金盈利的稅務優惠措施，美銀料會促使空置較少的中環寫字樓如國際金融中心表現向好，有關正面效應會溢出至持有具質素租盤的置地及太古地產（1972）旗下太古廣場。該行原先料今年中環寫字樓租金升幅只有5%，最新調高至5%至10%。
調高中環寫字樓租金升幅預測
零售商舖方面，美銀稱人民幣今年以來升值，有望維持內地旅客對南下香港的需求，但是強美元影響到香港對東南亞旅客的吸引力。本地股市轉弱，亦削弱財富效應，但預料環球科技股強勢有助抵消市場下行風險。此外，從領展的項目及超市表現所見，一般大眾化消費市場平穩。