2026-05-26
經濟日報
差餉物業估價署樓價指數連升10個月，短炒獲利個案如雨後春筍般湧現，個別單位持貨不足1年炒升逾3成，但銀行估價大致跟上升幅，短炒個案獲支持。
黃埔炒升41% 成交價高估價12%
本報隨機抽樣30個近月二手短炒的成交個案進行估價，當中有14個單位出現估價偏差，只有少數出現估價不足的困境，但若果提供真正的買賣合約，相信大部分可以「估到價」，反映近月銀行積極搶佔按揭業務，為二手短炒帶來有利的環境。
隨機抽樣估價的30個短炒個案，樓價升幅6%至41%不等，當中有7個單位屬短期炒升3成或以上，估價出現偏差主要屬於這批單位。例如紅磡黃埔新邨P座低層5室，實用面積401平方呎，2房間隔，原業主於2025年6月以360萬元購入，日前以509萬元易手，實用呎價約12,693元，持貨不足1年，現沽貨帳面可獲利149萬元離場，單位期內升值41%。而銀行最新估價為449萬元，比成交價低約12%，算是估價不足的個案。
其次，西沙SIERRA SEA第1A期2座中層J室，實用面積453平方呎，2房間隔，原業主於2025年5月以536.4萬元購入單位，5月初以728萬元易手，呎價約16,071元。持貨約1年，帳面獲利約192萬元離場，期內升值約36%。銀行最新估價670萬元，較成交價低約8%。
專家：提供合約後 多「估到價」
中原按揭董事總經理王美鳳表示，目前的估價是在尚未提供正式買賣合約的情況下得出的。考慮到近期樓市交投活躍，整體呈回升勢頭，一旦能提供臨時買賣合約作為參考，有很大機會能與銀行進一步協商，爭取更高的估價。
根據近期市場成交單位的經驗，在提供合約後，在現時升勢下，一般都能成功將估價向上微調5%至10%，這在目前的市場環境下是常見且可行的。
不過，不少短炒急升的個案也可以出現「估凸價」的情況，例如西半山卑利士道應彪大廈低層A室，實用面積703平方呎，屬於2房間隔，5月初以1,230萬元易手，原業主去年11月以約900萬元購入，持貨約6個月，是次易手帳面獲利330萬元，期內升值37%。而銀行最新估價高見1,276萬元，比成交價高約4%。
事實上，樓價見底，加上一、二手交投轉旺，銀行的確有更多空間搶佔住宅按揭市場，近日便有多家銀行上調按揭現金回贈金額搶客，例如上星期有大型銀行將按揭搶客戰蔓延至細價樓市場，借貸額達290萬元，現金回贈由4月的0.75%調高至1%，加幅逾3成。
4月錄164宗短炒 獲利佔近93%
在銀行的「估到價」的支持下，二手短炒個案持續急升，美聯物業一項研究報告指出，4月短炒轉售（持貨年期1年或以下）個案合共錄得164宗，當中152宗為帳面獲利個案，佔比近93%，創撤辣後新高。
責任編輯：劉婉雯