2026-05-21
明報
【明報專訊】美伊開戰以來本港樓市不跌反升，暫緩減息的預測亦無阻樓市上行，大行對樓市預測再現鬥牛現象。繼大摩本月初將今年樓市升幅預測由10%上調至12%後，高盛亦基於年初至今住宅樓價及租金走勢好過預期，決定上調今年樓價預測至升15%，較之前預估的12%，再添3個百分點（見表）；並維持2027年及2028年樓分別升7%及4%的預測不變。
高盛指出，今年首4個月本港住宅樓價已上漲8%，一手成交量升48%，在上升周期的最初一至兩年，樓價及租金將會出現急升，以反映強勁的積壓需求及受市場情緒驅動的需求。年初至今的租金增長已放緩至1.2%，反映部分需求已由租轉買。
高盛認為，本港住宅樓價復蘇更具持續性，因政府吸引更多人才，並實施更積極且寬鬆的政策，造成供需不平衡，為反映香港住宅樓價及租金轉強的預測，將其覆蓋的股份按基本12個月資產淨值（NAV）的目標價提升0至8%，並維持目標資產淨值折讓不變。
受惠旅客增長 看好高端零售
零售物業方面，高盛指出，與以往的周期一樣，樓市復蘇所帶來的財富效應，將支撐本地消費，消費市場自去年中起開始復蘇。長途機票價格上升、中日兩國持續的政治緊張，將促使更多旅客轉來港消費，年初至今訪港人次已增長16%。該行將高端零售的租金由前估的升4%，調升至5%，並帶動其2026年整體租金增長預期由升2%，上調至升3%，但低端零售的預測則維持在跌2%不變。該行預期領展(0823)的租金回調將持續至明年。該行又提到，由於2026年下半年的基數較高，加上香港產品較鄰近市場或網購在價格上競爭力稍嫌不足，故對於零售銷售額能否維持雙位數增長仍抱懷疑態度。
寫字樓方面，該行將寫字樓租金增長由預測持平，上調至升3%，並對中環租金增長預測作更大上修，由原來升3%改為升10%，主因中環租金年初至今的增長已跑出，升幅達5%，拋離非核心區，非核心區租金仍然持平，空置率高達10%以上。
該行在選股方面仍偏好發展商，特別是在樓市上行周期擁有更多可變現的可售資源的公司，包括已獲評為「買入」的恒地(0012)及新地(0016)，或擁有強勁資產負債表及有意趁地價低時補充土儲的公司，如信置(0083)。但該行將新世界發展(0017)目標價下調12%，主要因新世界的最新淨負債及現金流數據。另外，該行建議選擇投資於兩個該行較看好的細分市場，如擁有核心中環寫字樓或高端零售的置地公司及太古地產(1972)。