2015-11-23
經濟日報
中資對本港物業興趣大，第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文認為，加息周期將至，對各類物業樓價均有負面影響，而甲廈及超級豪宅有中資支持，走勢相對較佳。
近日最轟動物業市場的成交，必為連環出現大額商廈成交，涉資150億元。分別為恒大地產以125億元，向華置購入灣仔美國萬通大廈全幢，打破商廈成交價及呎價紀錄。
另外，中國人壽斥58.5億元，購入紅磡One HarbourGate商廈，無獨有偶，兩宗超級大手成交，均由中資機構承接。
李偉文分析成交反映中資影響力愈來愈大，「80年代英治時期，商廈山頂豪宅均由英資持有，至90年代，香港富豪崛起，開始接力購入，2000年後，內地富豪接棒，而近年情況非常明顯。」
港商憂前景 或部署撤資
他分析，今時今日中資財力雄厚，並因政策關係，有需要往外投資，「以前內地財團規模較細，融資後來港買物業，不久便沽出。近3至4年，中資健全，規模屬於國企，在港上市，不少公司一年賺幾百億，資金流轉快，但面對國家沉重稅項，寧願把資金向外走，投資物業。」
事實上，今年無論豪宅及商廈，均是中資天下，如年初何東家族成員沽山頂道75號何東花園地皮，涉資約51億元成交，成為最大額住宅成交。李偉文認為：「今年不少內地發展商來港成功投得住宅地皮，其實不少港商對前景憂慮，亦有富豪賣資產，或多或少部署撤資，而中資即承接，相信未來幾年情況持續，中資機構地位日趨重要。」
今次中國人壽購紅磡商廈，除了刷新九龍區商廈成交紀錄外，更打破國企慣例，走出港島區，於九龍設總部，「從未有國家機構在港島區以外設總部，由於港島區業主多不願放售，或以天價放盤，中資機構漸接受在其他地區物色總部。紅磡One HarbourGate為全新物業、樓底高、車位充足，加上臨海地盤罕有，因此吸引到中人壽承接。」
對於明年物業市場走勢，加息似乎已被公認即將發生，他認為一定影響樓價，「利息升，樓價跌是必然。現在借貸成本為1.5厘至2厘，屬歷史新低，之前多年平均是5厘至6厘，根本是不正常，加息後必影響資產價格。」他分析，舖位及中小型住宅樓價面對較大壓力，「銅鑼灣波斯富街舖位兩年前40萬元租，現在20餘萬元，舖租跌一半，但舖價跌約1成，不太合理。零售商全線生意倒退，無可能承受高租，因此舖租跌，舖價回調亦難免。至於住宅，明年尾起新供應漸殺到，中小型住宅價將略跌。」
地產代理界 將現淘汰賽
他指，因甲廈及超級豪宅有較多中資財團支持，樓價會較平穩，「內地富豪資金充裕，需要5,000至1萬呎超級豪宅地盤，此類獨特物業價格硬淨。」樓價是否回調仍是未知之數，但可以肯定的，是成交量急挫，「好多投資者仍在儲現金，待樓價回調才入市，結果繼續觀望，成交量便一直跌，最受害是物業代理。」
他預言地產代理界即將進入淘汰賽，為應對未來挑戰，除控制成本外，會加重資訊科技投資，「未來投資2,000萬至3,000萬元在資訊科技上，開發新App。若增加代理人手，可透過網絡聯繫，不需租更多寫字樓，可減低成本。在推銷樓盤時，加入科技元素可增賣點。」
撰文:
梁建國