2026-05-12
經濟日報
瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻表示，今年會較看好本港住宅市場，預期樓價升幅會介乎5%至10%，視乎美國減息步伐，住宅租金亦會有5%升幅。認為國內專才和移民回流潮等人口流入因素會推升樓價。
他指出，過去數年本港約有30萬人移民，大部分目的地為英國，隨着這批人士將在2027年起取得居留權，或引發下一波移民回流潮。
此外，內地學生2024年透過本港大學聯招（Jupas）入讀本港三大的錄取率為21%，遠高於透過內地高考進入「985工程」大學的2%錄取率，難度大大降低有助吸引國內專才來港，成為另一個利好住宅需求的因素。
憧憬按息下跌 增樓市吸引力
他又提到，本港現時租金回報率在3.4%至3.5%水平，新造按揭息率則為3.25厘。如美國年內再減息0.25厘，香港其後跟減一半，即0.125厘的話，將有助提升樓市吸引力。
林鎮鴻預期本港寫字樓價格保持平穩，但中環甲級寫字樓會表現會相對較好，主要受惠持牌人數目近期有上升，當中包括不少對冲基金和量化基金，他們對租金價格未算敏感，但會要求最佳的地點和環境，或有利中環寫字樓價格向上。
他對零售房地產相對謹慎，主要由於近年有更多內地電商出海，會選擇香港作首個落戶地，現時香港零售電商滲透率已升至約10%，仍遠低於內地的25%，料電商擴張或影響零售房地產。
對於揀選香港地產股，他認為要先看公司所在的子行業，有較多住宅業務的發展商會較佳。此外，亦要觀察公司是否有進行資本回收（capital recycling）的往績，因為相關行動有助提升股本回報率（ROE）及估值提升，並留意公司是否有足夠現金流支撑派息。
撰文：葉志偉
責任編輯：梁智豪