2026-05-11
東方日報
置業政策鬆綁 發展商溢價投地
中國房地產市場經歷長達5年的低迷後，迎來政策轉折信號。上月中央政治局會議提出「要有效防範化解重點領域風險，努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新」。深圳、廣州、蘇州、天津、武漢等多地隨即出台新政，部署穩樓市舉措。上周六，國務院常務會議要求有力有效應對風險挑戰，其中一項就是持續推進房地產等領域風險化解，反映政策對於穩樓市的要求放在更凸出的位置。近期多家外資大行紛指樓市有復甦迹象，惟有專家認為內房供給過剩問題依然嚴重，整體未見底。
在四大一線城市中，深圳市住房和建設局4月底印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，涉及限購與公積金貸款兩大核心政策調整，並由同月30日開始施行。其中，針對福田區、南山區及寶安區新安街道3大核心片區，實施「定向鬆綁」。
根據新規，符合深圳商品住房購買條件的居民家庭，可在原有住房限購基礎上，在上述核心區內增購一套商品住房。
此外，廣州推出「穗八條」提高住房公積金貸款額度，個人公積金貸款最高額度提高至100萬元（人民幣•下同），兩人及以上共同購房貸款最高額度提高至200萬元，育兒家庭購買「好房子」等建築類型可疊加貸款最高額度上浮比例，疊加後兩人及以上共同購房貸款最高額度可達360萬元。
滬二手網簽量創紀錄
上海市房地產交易中心主辦的「網上房地產」官網數據顯示，4月上海二手房（含商業）累計網簽量達28,742套，創近10年當地4月單月成交最高水平，涉「新上海人」購房資格放寬，為市場帶來購買力。剛過去的五一長假，樓市銷售消息亦維持偏好。
房企增加土儲積極性是樓市景氣又一重要指標。觀華潤置地(01109)以57.71億元底價拿下北京豐台地皮，折合樓面價每方米約5.85萬元；中建智地則以13.24億元、8.7%溢價取得北京亦莊地皮，樓面價每方米2.56萬元；而招商蛇口（上海）斥資33億元，以溢價25%在上海徐匯有斬獲，樓面價高達每方米8.72萬元，膺該區新「地王」，反映房企增儲的態度正面。
綜合大行意見，高盛曾稱上海和深圳或會引領內房復甦，並料兩大城市樓價今年底見底，復甦時間較其他一線和二線城市提前6至24個月。摩根大通則表示，內房很可能已來到轉捩點，且有助中國股市表現超越其他新興市場國家，同時以平均房價收入比來看，住房已成為2016年以來最負擔得起的水平。另花旗稱，4月中國核心城市的房地產發出更多積極的企穩信號，而且在香港和新加坡的路演中，投資者對中國地產市場潛在復甦的反應好於預期。
中銀證券：取決去庫存
中銀證券的研究報告指，展望5月，需要密切關注部分一線城市的樓市階段性回暖行情能否延續，後續走勢取決於庫存去化情況以及價格是否企穩。從投資角度看，多數房企在去年計提減值相對較多，今年可能築底，明年板塊利潤率和業績可能會回升，從而帶來今年第四季市場對估值的改觀。此外，部分收租股已經提前布局新業態、新模式、新場景，更能把握新消費時下的機遇。
蓮華資產管理首席投資官洪灝指出，內房股雖可能出現反彈，例如民企龍湖集團(00960)股價低殘，但整體而言內房未見底，亦難言見底。他認為目前只是跌浪中的「喘息之機」。不少城市二手房樓價已跌去一半，新盤雖然標註100方米，但實用面積往往達120至140方米，然而以居民收入水平來看，房價仍偏高，供給過剩問題依然嚴重。
樓價過高 收入難撐
他又稱，一線城市新盤售價約每方米5萬至8萬元，而人均年收入僅約8萬至10萬元；高鐵沿線的二、三線城市亦存在樓價過高的問題。相比之下，一線城市因資源集中，人口密集度高，需求相對穩定。至於商用物業方面，內地寫字樓同樣面臨壓力，例如前海不少寫字樓已改為商品房。