房地產成交 會持續低迷嗎？

撰文:盧永輝 高力國際亞洲區行政董事 欄名:專家論市 自從去年雙倍印花稅頒布以來，房地產成交價格並沒有明顯下降，但成交量卻受到極大打擊。 理論上，一個健康良好的房地產市場，包括住宅及商業物業，不單要觀察其價格走勢，更加要注意成交量的表現。 然而由於現在成交量偏低，加上市場上大部分成交價格指數的升跌亦沒有經過物業質素上的調整，很容易引致誤導，究竟怎樣的成交量才是健康水平呢？ 筆者參考了香港過去24年房地產成交量與市場的總存量的比較，大部分年份的成交宗數都是介乎8萬至20多萬不等，當中最低的是1990年的69,619宗，其次是2013年的70,503宗。由於成交宗數部分與整體物業總庫存上升有關，撇除庫存的影響，1997的比例是22%，是過去24年內的高峰，之後下降至2000至2003年的低位約8%，其後才逐漸回升至2010年的15%。但由於2011年開始徵收的特別印花稅，成交比例拾級而下至10%，然而2013年，整體物業的總成交量僅為70,503宗，比例跌至約6%，分別低於2003年非典時期的87,311宗和8%的成交比例的歷史低位。 需求重投市場 成交或升 向前看，究竟這個極度低迷的市況還會持續多久呢？筆者認為透過分析和綜合導致以往成交低迷的原因，可能為大家提供一些答案。2001年正是全球經濟放緩，而2003年香港又不幸地遇上非典爆發，這3年的成交量一直徘徊在每年85,000至86,000宗左右。而現在的情況則與非典時期剛剛相反，不僅全球經濟有復甦的勢頭，無論是商業或住宅物業，用家需求強勁，因此筆者認為現在成交量低迷的情況不應與2001至2003年的情況相提並論，更加不可能持續3年這麼長的時間。 假設2013年的整體物業成交量比例回復到過去24年平均水平的12%，那2013年應有138,000宗成交，差不多是實際數字的兩倍。此數字表明市場上有很多潛在成交並沒有出現，導致房地產的決策滯後，窒礙正常的市場和經濟發展，例如商業用家推遲，甚致擱置搬遷和整合的計劃，一些應該需要脫手的舊物業，其重建步伐也被迫拖慢。 最近市場開始有個別一手住宅盤開價低於二手價，加上市場對利率周期重新評估，相信業主和買家對物業期望值的距離會更加收窄，筆者初步估算，若以往被積壓的需求重投市場，2014年房地產成交量比例是可以上升至約10%，而2014年的總成交量應可回升至90,000宗或以上。