2026-04-10
經濟日報
內房業績期已完，摩根士丹利發表報告指，開發商對房地產市場前景普遍維持謹慎，但部分國企內房預計，在開發利潤率改善和租金收入強勁增長的支持下，2026年起利潤率和盈利將會恢復。
大摩建議繼續關注具有獲得超額收益潛力的優質國企股，又將部分內房股的目標價下調，包括龍湖（00960）及萬科AH股。
金茂中海外銷售 或現正增長
大摩指，主要開發商去年業績一如預期疲弱，核心利潤平均按年跌29%，主因收入下降11%及開發利潤率收縮1.1個百分點，這將行業的股東權益報酬率（ROE）拖累至僅0.6%。但國企內房表現繼續跑贏，包括更強的盈利、更高的利潤率以及更健康的資產負債表。另一方面，行業的流動性風險看來已基本過去，開發商正在減少債務並維持穩定的現金覆蓋率，惟分化依然存在。
對於今年，大摩指，由於土地儲備減少，盡管開發商對市場看法中性，但物業銷售可能進一步下滑。該行預測今年預售額將平均按年下降12%，2025年為下跌15%，但金茂（00817）及中海外（00688）在高線城市擁有更充足可售資源的支持下，可能會實現正增長。
在開發利潤率方面，發展商保持審慎，相較於2025年的負1.1個百分點和2024年的負2.1個百分點，部分國企預計利潤率從今年起將回升，主因近年項目貢獻增加以及庫存拖累減少。而去庫存仍是民營企業的首要任務。
該行又指，民企指引進一步去槓桿和有紀律地投資土地。而國企則通過在特定的高線城市進行更審慎、更集中的土地儲備，將盈利能力置於規模之上。該行認為這些策略可能導致2027年預售額進一步萎縮。
另外，大摩指，商場營運商表示今年首季零售額具有韌性，盡管基數較高，但仍指引今年租金增長將達到單位數至低雙位數。該行預期，覆蓋企業的商場租金今年將增長約10%。
大摩指，由於房價再次疲軟拖累市場情緒，行業在今年第二季度可能仍會表現落後。該行仍然青睞可以自救的優質企業，包括強大商場營運商及具有內地房地產信託基金（C-REITs）潛力的華潤置地（01109）和新城控股（滬：601155），利潤率和盈利恢復路徑清晰的住宅整合商建發國際（01908）。但維持看淡綠城中國（03900）、萬科（02202）、金地集團（滬：600383）。
責任編輯：梁智豪