2026-03-11
星島日報
政府全力發展北都，繼推出首個洪水橋片區招標後，最新亦部署推出第二個片區項目招標，並隨即修訂《粉嶺北分區計劃大綱圖》，主要涉及6個修訂項目，包括將2幅原留學校地改劃住宅用途，並大幅提高3幅地皮地積比及高限，以提供最多建2560伙住宅。另外，物流地改為「產業」專屬地帶，以及放寬其地用途等，提升粉嶺北「片區」的財務可行性。
▍本報地產組 ▍
發展局昨向北區區議會提交擬議修訂《粉嶺北分區計劃大綱核准圖》文件，指考慮早前意向書所收集到市場意見後，政府建議於粉嶺北「片區」透過改劃2幅用地作私營房屋發展，並修訂3幅原先分別為「住宅（乙類）」地帶及「住宅（丙類）」地帶住宅發展密度，以及將物流地改劃為「產業」專屬地帶，並放寬其地用途等，以提升粉嶺北「片區」的財務可行性。該局就上述方案徵詢議員意見，而規劃署會於短期內啟動有關法定規劃程序。
連同學校地改住宅共4地
據文件顯示，是次修訂包括將區內2幅原留學校用地改劃，即位於梧桐河西面，佔地約1.65公頃，由「政府、機構或區」地帶改劃為「住宅（乙類）1」地帶，以地積比5倍發展，建築物高限約110米，擬建3幢26層分層住宅，以提供約918至1002伙，總樓面約89.02萬方呎。
2幅在第10區B1及B2用地，均位於梧桐河西面，均由「住宅（乙類）」改劃「住宅（乙類1）」地積比由4.2倍增至5倍、增幅約19%，高限75米增至110米、增幅約47%；其中B1用地佔地0.88公頃，將建2幢26層高住宅，涉487至531伙，總樓面約47.21萬方呎；B2地約0.87公頃，將建3幢26層高住宅，提供482至525伙，總樓面約46.7萬方呎。
同時將位於華山的2幅地「二合一」合併發展，其中1幅目前劃為「鄉村式發展」地帶，原計劃預留予受古洞北/粉嶺北新發展區發展影響而會根據搬村條款重置的村屋。現時，古洞北新發展區內已經預留一幅約1.12公頃用地作村屋重置；另一幅則為「住宅（丙類）」地帶作低密度住宅發展；最新合併發展並改劃為「住宅（丙類）」地帶作中等密度住宅發展，地積比率由2.4倍提高至2.8倍，高限由55米亦增加至80米，以建5幢16層高住宅，提供約461至502伙，總樓面約44.7萬方呎。
設產業專屬地鬆綁限制
另外，亦提高產業地用途彈性，建議改劃1幅現時劃為「其他指定用途」註明「物流設施」用地為「其他指定用途」註明「產業」，訂定其專屬地帶規劃意向，佔地約5.22公頃。
並建議修訂1幅現時劃為「其他指定用途」註明「巴士廠」用地用途表，擴闊2幅用地經常准許用途，涵蓋更多合適產業及配套設施，提高土地用途彈性，如辦公室和商店及服務行業。其用途地帶、規劃意向及發展限制則維持不變。
業界：增加競投意欲
高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵表示，修訂方案反映政府在北都推展策略上更貼近市場現實，並以更靈活、更具財務回報導向方式，吸引發展商積極參與。多項改動的核心目的，是令項目可建樓面更高、住宅供應更豐厚、用途更具彈性，從而提升整體財務可行性與競投意欲。