2026-02-20
東方日報
業界歸因併購需時 樓市尚未步入升軌
政府於一年多前降低舊樓強制拍賣門檻，不少收購項目因而取得突破。本報統計，條例放寬後土地審裁處已收到7宗同類申請，大部分在修例後才符合資格。惟業界認為，併購工作需時數年，樓市仍尚未確認步入升軌，相信短期申請數字不會有太大突破，估計全年錄約5宗水平。
回顧強拍條例最新修訂生效前，當時市況並不理想，加上息口高企，發展商併購活動幾近停頓，更曾出現超過一年強拍零申請的「真空期」。直至新例於2024年12月6日正式實施，當日隨即出現「零的突破」，錄得首宗受惠於門檻放寬的申請個案。
紅磡物業屬新例後首宗
項目為恒基地產(00012)收購的紅磡黃埔街18至20A號舊樓，原持有約70.31%權益，據悉，項目因未能收購佔業權逾兩成的一個地舖燒臘店，以致併購進程停滯不前。但隨着併購門檻要求放寬，該集團將毗鄰兩個已完成收購地段，旋即以合併形式提交申請，令平均業權增至約87.5%。
事實上，各發展商當中，以恒地併購取態最為積極，新例後所錄得的申請個案，有4宗由該集團遞交，佔比例約57.1%。除上述紅磡項目外，其餘3宗均為港島區收購項目，包括期內暫錄最貴重的申請個案，項目為西半山羅便臣道55號棕櫚閣，於去年10月入稟強拍，當年樓齡約60年，發展商持有物業約71.43%權益，符合現有申請機制，物業價值逾6.53億元。
另外兩個同由上述財團收購項目，還有西半山羅便臣道88至96號，以及中半山麥當勞道65至73號麥堅尼大廈。
鰂魚涌項目今年暫唯一申請
其中，較特別為中半山項目，屬於罕有由聯合業權申請個案，涉及多達26名申請人，由恒地負責處理申請，於去年8月入稟，該集團持有項目兩層地庫停車場及一個地下單位，項目價值逾4.01億元，亦為過去一年多較貴重個案。
此外，向來活躍於舊樓併購的盧華家族，在強拍門檻放寬後，取態亦轉趨積極，期內提交兩項同類申請，包括2026年暫錄的唯一一宗申請。項目為鰂魚涌英皇道921至927號麗池大廈，涉及4個地段。不過，該項申請僅涉及「半幢」物業，只針對英皇道921號，以及927號兩個地段，其中已收齊927號業權，921號則持有72.73%，平均約86.37%。
是次申請人將4個地段分拆，不排除是將整個項目合併計算業權，平均份數並未達到申請門檻，遂優先處理兩個符合資格的地段，當統一業權後，再合併餘下兩個地段提交新申請。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，大部分申請個案於條例修訂前已展開收購，放寬後才能滿足申請門檻。特別是多個毗鄰地段合併的較大型項目，過往或只因個別地段收購受阻，拖慢整項重建發展，修例後有關「缺口」亦得以解決。
資料顯示，2010年樓市起飛時期，舊樓併購活動活躍，適逢當年首次下調強拍門檻，大大增強發展商舊樓併購意欲，2012年更錄得57宗的歷史高位，直至2022年，每年申請數字均至少達「雙位數」。惟其後市況步入下行周期，自2023年起申請數字一直低企。
陳氏認為，儘管強拍門檻經已放寬，惟申請個案短時間內仍難望全面復甦，他解釋，連同前期收購工作，舊樓併購流程最少需要數年時間，相比早年低息環境，現時息口仍相對較高。雖然樓市已逐步回升，惟是否能夠長期維持升軌，目前仍難作定論，預計今年全年強拍宗數將與去年相若，料約4至5宗水平。