2026-01-07
經濟日報
香港樓市逐步回暖，去年樓價上升5%。摩根士丹利表示，本港樓市將進入上行周期，住宅樓價、中環寫字樓租金及本港零售銷售三大領域將自2018年以來，首次實現按年增長，因此將香港房地產評級上調至「吸引」。
料今年樓價彈1成 明年續揚
其中，大摩預期，住宅樓價已於去年見底，今年將反彈至少10%，明年料進一步上揚。
大摩指，美國聯儲局於過去18個月累計減息175點子，令買樓回報轉正，大量新移民來港亦令人口回復正增長，而強勁的股市表現亦有助改善市場情緒，但關鍵是政府取消所有額外印度花稅，相信這會令2026年住宅市場的「動物精神」更添活力。
受惠港股趨旺 寫字樓出租率穩
大摩稱，發展商賣樓情況優於預期，庫存水平正在下降，加上未來數年供應有限，股市上升帶來的財富效應亦成為額外推動力，同時過去9個月日均成交一直高於5,000宗，故在強勁的租賃趨勢及內地專才與學生持續湧入下，住宅樓價將逐步復甦，住宅租金今年將再升5%。
大摩對寫字樓及零售前景的預期亦高於市場預期，但最看好住宅，其次是寫字樓，最後是零售。
寫字樓方面，大摩指，受惠於新股IPO市場轉趨活躍，股市成交暢旺，中環寫字樓在追求質素至上的趨勢下，終端用戶需求持續回升，預期今年中環寫字樓租金上升3%。整體寫字樓方面，雖然基本面有改善迹象，出租率趨穩，租金仍跌3%，惟下跌速度放緩。該行預期，截至今年底，寫字樓空置率將維持約15%。
零售銷售方面，大摩認為，由於內地旅客訪港數目增加，今年本港零售銷售料升3%，但該行擔心市道會受到網上零售銷售及深圳廉價服務及產品的衝擊，北上消費亦是另一關注點，再加上失業率上升，消費行為出現結構性改變，即使有美元走弱及股市帶來的正面效應，亦無助於刺激消費，故預期今年零售租金仍跌3%。
至於本港地產股，大摩預期，地產股將會出現估值重估，以及股價較NAV（每股資產淨值）折讓收窄的情況，這將是帶動地產股向上的因素，若樓市上升周期持續，NAV折讓幅度料由去年1月的65%縮至40%，惟基於項目利潤率偏低，預期每股盈利仍疲軟，「但今年股市料更多反映折讓收窄的情況」。
「若NAV折讓幅度進一步縮至30%，理論上可推升發展商股反彈15%至30%。」
看好地產股 首選新地恒隆地產
發展商股中，大摩首選新鴻基地產（00016），收租股則偏好恒隆地產（00101）。大摩上調長實（01113）及太古地產（01972）至「增持」，並調高希慎（00014）至「與市場同步」，惟下調領展（00823）至「與市場同步」。該行解釋，長實負債比率低，加上公司在住宅市場重展活動，除加快推出項目，並增加土儲。太地則受惠於活躍的資本回收動作，而且其內地零售銷售表現理想，寫字樓基本面亦有改善。
由於大摩預期今年奢侈品銷售表現較大眾零售亮麗，加上受到內地電商及失業率上升的影響，故看淡領展前景，預期負續租租金調整率會一直維持至2027財年上半年。
責任編輯：梁智豪