2026-01-07
明報
【明報專訊】本港樓市去年反彈5%後，大行摩根士丹利再力撐2026年住宅樓價升幅可達一成，為一眾大行中「最牛」，並預期2027年會進一步上揚。大摩指出，本港住宅樓價在2025年觸底反彈，進入上行周期，預測住宅樓價、中環寫字樓租金及本港零售銷售三大板塊將錄2018年以來首次按年增長，並將香港房地產評級上調至「吸引」。
明報記者 方楚茵
大摩強調其抱持與市場共識相反意見，市場普遍認為2025年中的住宅價格復蘇是由HIBOR大跌推動的，且具有周期性。在內地地產市場持續低迷，寫字樓空置率居高不下，以及商業地產不良貸款下，市場普遍預期2026年將與2019年至2024年的下行周期相似。
政府取消額印起關鍵作用
但大摩則預計2026年及2027年住宅樓價持續上升，是由於受益政府撤銷額外印花稅。而中環寫字樓則因投資者趨向投資優質房產及供應有限，租金將會上漲。
該行提出理據，指美聯儲於過去18個月累計減息1.75厘，令買樓回報轉正，大量新移民亦令本港人口回復正增長，加上股市表現強勁有助改善市場情緒。但關鍵是政府取消所有額外印花稅，讓外國人及內地居民可任意購買物業，且無限售罰款，這將為市場注入活力。
住宅租金今年料再升5%
再者，大摩指留意到發展商賣樓情况優於預期，庫存水平正在下降，加上未來數年供應有限，股市的財富效應成為額外推動力。同時過去9個月的租務成交一直高於5000宗的長期平均水平，認為在強勁的租賃趨勢及內地專才與學生持續湧入下，本港住宅樓價將逐步回升，住宅租金今年將再升5%。
寫字樓方面，該行預測本港寫字樓租金在2025年跌5%，並自高位跌四成後，將於2026年回升3%。近期寫字樓的大額成交、寫字樓預租、本港新股市場激增及成交量增加都令人鼓舞。
本港零售銷售方面，該行預計在2025年升2%，且自高位跌24%後，在2026年亦將回升3%，主要因內地簽證便利化推升訪客量。不過該行仍憂慮網購、深圳更便宜的產品及服務所帶來的挑戰，以及內地免稅購物的趨勢。
香港地產股有望獲重估
大摩指出，儘管香港地產股已經上漲了30%，但其交易價格較NAV（每股資產淨值）折讓達到50%，未來可能獲得重估，折讓有望收窄至30%。選股方面，該行推薦新地(0016)、恒基地產(0012)、長實(1113)、置地公司、恒隆地產(0101)及太古地產(1972)。