2025-12-27
東方日報
過去5年，房地產市場的深度調整幾乎伴隨「十四五」（第14個5年）規劃而行，內房清盤危機在今年顯著加速，在華南城(01668)遭高院頒令清盤的翌日，中國恒大（前上市編號：03333）緊接公布被除牌，首3季虧損280.15億元（人民幣•下同）的萬科企業(02202)信用降級消息更是停不了。同時，不少在港上市的內房股主動私有化離場，雖然與中國資本盛宴形成鮮明對比，但這可望為內地經濟主力推進房地產高質量發展城市更新提供有效銜接。
萬科A股昨晚公布，旗下一筆境內債「22萬科MTN005」及期方案未通過，而寬限期延長30個工作日過關，新寬限期屆滿日為明年2月10日。
單計10月，又有兩家上市內房謀求退出資本市場，分別是有央企背景的五礦地產(00230)及來港上市不足5年的上坤地產（前上市編號：06900）。據公告，上坤地產自去年4月2日起停牌，因該企未能在10月1日前履行聯交所訂下的復牌指引而復牌，上市委員會決定取消該公司股份在聯交所的上市地位，並自10月27日起正式退市。以上坤停牌前股價0.013港元計，較2020年11月上市價2.28港元足足蒸發逾99%，但若論市值縮水程度，遠不及昔日千億元市值房企恒大。曾被譽為「浙系房企」四小龍之一的德信中國(02019)亦預告下月7日起退市。
首創鉅大等主動私有化
據中指研究院統計，今年從港股退市的內地房地產企業分兩類，除因連續停牌逾18個月而觸發退市條件，另一類是主動私有化退市，包括首創鉅大（前上市編號：01329）、北京建設（前上市編號：00925）及大悅城地產（前上市編號00207），主因業績承壓、市值低、失去融資平台價值等考慮因素。外界認為，時移世易，民資房企積極投地時代已過，也是房地產市場進入深度調整階段的縮影。
不過，房企透過債務重組化解退市風險亦有不下多間。中指院指，截至10月底，共有21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模共約1.2萬億元。中指院認為，這些企業總有息負債規模接近兩萬億元，短期內償還壓力較小，進入安全期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，新一輪房企債務重組方案的核心已不是展期，而是直接削債，即通過債轉股、降低債務償還利率，直接減少債務。加上建構房地產發展新模式漸序落地，部分輕裝上陣的房企取得銷售業績改善，亦給房企資產負債表「鬆綁」時機。
在「十五五」（第15個5年）規劃建議中，擴內需部署的措施乃「深入實施提振消費專項行動、清理汽車、住房等消費不合理限制性措施」等；在「完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度」基礎上，還新增「建造安全舒適綠色智慧的『好房子』」的表述，「好房子」建設更獲首次納入5年規劃建議。
料築底後中長期趨穩
惟中國首席經濟學家論壇理事長連平預計，「十五五」時期內地樓市在築底後，僅步入中長期平穩運行時期，商品房銷售放緩、樓價跌勢收斂，房企流動性狀況或仍在壓縮。據其預測，在住房支持政策作用下，樓價進一步下跌的幅度可能縮小，平均每年新盤樓價按年減1%，二手樓價格則跌2%；商品房年均銷售額將從「十四五」時期的12.4萬億元降至7.7萬億元左右；由於房產銷售額減、償還存量債、減少融資，房企資金來源整體壓縮三成左右。