部分新盤地價平 有減價空間

撰文:張肇栓 置業18主席 欄名:專家論市 近月市場上的新盤均向買家提供減價及優惠津貼來促銷單位，原因是部分新盤的地皮購入價成本較低。 又或因當中不少項目均是於早年已完成補地價程序，故在地價及建築費用上均較現時新投的土地為低，故存有一定程度的減價空間。 本人認為，待這批單位於市場上消化，其後的價格有機會回升，故樓價大跌的機會亦不大。 對於最近相繼有地皮流標及低價批出，事實上是反映發展商投地取態保守，寧願放棄增加土地儲備的機會，亦不會冒險高價投地，加上有新盤「劈價」，元朗、屯門區二手市場可謂雪上加霜，小業主減價意慾不斷升溫，區內二手樓價勢將受壓。不過，本人認為，現時建築費高昂，就算樓價受壓，但大跌的機會亦不大。 其中兩幅屯門住宅地皮，近日發展商分別以每平方呎樓面呎價約2,139元和2,571元投得，較市場最低估值有24%和8%差距，與同區地價比較，4個月跌4成，更創下過去12年區內賣地最低呎價；加上有元朗新盤劈價出售，元朗、屯門區二手市場可謂雪上加霜，小業主減價意慾不斷升溫，區內二手樓價勢將受壓。 事實上，現時建築費高昂，若以每平方呎建築成本4,000元計算，連同地價及「發水」因素，每平方呎成本近6,000元，即將來平均開售的實用呎價約9,000元，發展商才可賺取20%利潤，較現時該區鄰近私人二手屋苑的實用呎價，仍高出約3至4成。 低價批地 予市場負面信息 本人認為，兩幅住宅用地雖為限量地，地價對後市未必具指標作用，但政府今次帶頭低價批地，卻必然令市場帶來負面信息。不過，本人覺得現時發展商並非一面倒看淡後市，而且公司亦要繼續營運，以便貨如輪轉，若日後推出的地皮，位處市中心及重點商住發展區等，會有助降低銷售風險，料發展商仍會覬覦，賣地成績亦會不俗。