2014-02-24
經濟日報
欄名:網上智慧
近日政府提出將居屋切細，而小弟之前曾經提出解決的方案，問題是特首梁振英自己一路鼓吹香港人要住大點的宏願同時，又主動要建細居屋，為甚麼每一次都要做深層次矛盾出來呢？真不解。
不過，既然政府要這樣做，當然又要討論一下這件事的影響，首先最緊要的問題是會否搶走私人市場的上車客。
要知道會不會搶走私樓客，可以從價錢同大小入手。價錢而言，300平方呎左右的居屋，打折後可售百餘萬元，而建築成本2,000元，所以賣4,000元左右沒有問題還有錢賺？所提及的300平方呎，我相信是實用面積，即好大機會與250萬至300萬元的私樓如得寶、荃中、金獅等細單位重疊。
不過，我有個好大的疑問，如果只計建築成本，當然就2,000元，但地價呢？天榮站也要2,200至2,500元，若連建築成本，怎會不蝕錢？如果居屋在九龍區，一定不止這個價錢，房委會真的蝕賣？
如果要計清楚，以綠悠雅苑最細的421平方呎一房單位計，3樓低層要246萬元，最高的單位291萬元，可以預期一個青衣的居屋421平方呎單位約246萬至291萬元。粗略計一計，300平方呎的單位即421平方呎的約71%，故此，若以7折售價計算，我們可以得出政府切細的單位，售價約在175萬至206萬元之間。
而綠悠雅苑的個人收入上限是25,000元（1人單位），這又可以計一計，若按供樓壓力測試5.15厘計，可以供1.5萬元，即大約可以借275萬元，絕對夠應付一個單位，亦可以買得起與私人樓相若的盤。
其次，175萬至206萬元的300平方呎（實用面積），全新樓，相對私人樓約要250萬元的260至280平方呎實用面積、20至30年樓，某程度上，絕對重叠的。基於平幾十萬元又買到新樓的吸引力下，相信有一班上車客會轉去居屋，搶走私人樓的客路。而且，如果政府起細單位，亦表示單位會多一點，即搶走的需求更多，故此預期未來細價樓會頗受壓。
大家又不用悲觀，因為興建居屋快極都要3年，慢則5至6年，到時新政府上場結論如何大家也不知。另一個有趣的結論是，公屋的單位平均面積為31.9平方米，即約320平方呎，換言之建成後，突然間又變做公屋，也不無可能。
細居屋易上車 難換樓
不過，最大的問題還是，買了細樓後的後路。試想想，一人住300平方呎，兩個人已經開始不夠住。到結婚生仔，好多人就開始要住大點。而買得居屋有首期的正常人，大約28至30歲，到32至35歲就好大機會生仔，到想搬的時候就開始頭痕。補地價要花100萬元。要說放租？對不起居屋不能放租。想加按嗎，也不成。白居二放盤？幾萬個單位為何要買你那個？好大機會到時你買完會發現，你走不掉，但錢又套不到現，搬出去再買你又無財力，最後惟有住居屋劏房，這就係CY政府賜俾你的人生，以為執到粒糖，點知是間劏房。