龍七公：私樓管理不足 放任管理不宜

大埔宏福苑嚴重火災，釀成逾百人死亡，震驚華人圈。事件雖然有多種成因，但從制度層面看，火災暴露出香港私人樓宇（包括居屋和租置屋）在管理上的結構性問題。當政府與市民對「物業管理」的職能與權責抱持不同期待時，悲劇的背後，正是制度失衡的結果。 港府多年來推動私人大廈和屋苑成立「業主立案法團」來管理，法團名義上是業主自主管理的民間組織，但掌握龐大資金與權力，包括聘用管理公司、組織批出維修工程、處理大廈公共設施等。對不少業主而言，法團的運作事務複雜，卻缺乏一套有效的監管架構。法團的成員一般是由業主選舉產生，但不少人缺乏專業管理或財務背景，卻要處理過百萬甚至上億元的公共資金，容易成為利益和權力爭奪的溫床。事實上，過去法團糾紛、懷疑工程圍標、財政混亂等案例屢見不鮮。雖然政府早前推出《物業管理服務條例》，原意是提高物管質素與問責程度，而管理公司雖然須具備專業資格，但聘請與續約的決定權仍掌握在法團手上；換言之，管理公司實際上是「受制於」法團的委託人。 理論上，民政事務總署轄下的各區民政事務處負責協助及指導法團的成立與運作，然而在實際操作中，民政職員一般只負責核對法團會議紀錄、提供法例程序諮詢，對於法團的日常管理、工程審批、安全維修等並無實質監察權，即使居民投訴法團失職或財務不透明，民政處多婉拒介入。這種制度安排令「監管」與「被監管」之間的關係出現錯位：管理公司需受政府的專業監管，但在執行卻受制於聘用者；而政府則以「自主運作」為由，避免直接介入業主、法團與管理公司之間的矛盾。當責任分散、權力模糊，公共安全自然首當其衝。 這種「不干預」的管理思維強調市場自治與居民自決，但當「自治」淪為「放任」，結果往往是責任無人承擔。宏福苑火災反映的其中一個問題，是社區安全若全靠居民自我監察，缺乏有效的外部支援和稽核，容易成為安全漏洞，實質上也是將風險外判。相反，市民對政府的期望卻日益增加。市民並非要求政府包辦一切，而是希望在制度上有清晰的問責，例如設立具審查權的公共監管機制、強化民政處的監察與支援功能，以及建立透明、可追蹤的管理評級制度等。這是確保公眾安全與制度公信力的必要補充。 宏福苑火災是一個警鐘，以「放任自理」的「居民自治」態度處理樓宇管理，無助於社區安全。政府應藉此契機檢討現行制度：重新界定政府、法團與管理公司的責任邊界，並在監察層面引入實際權限。香港要從這場悲劇中學習的，是建立「共管」的必要性，既尊重居民自主管理的權利，也要確保公眾安全不被私人利益所犧牲。惟有政府積極介入，建立長效監管機制，社區的安全與信任才能重新扎根。