2015-09-02
經濟日報
撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點
本港中細價樓業主着實非常富裕，他們很有條件細樓換大樓，買入豪宅作為他們的居所。理由是過去幾年，細價樓的升幅，遠遠大於豪宅，小業主之中，有能力換樓者實在數目不少。
中細樓價 6年半升1.6倍
在過去幾年，以2008年底作界線，中原城市領先指數由57.52點，上升至今年7月底的146.07點，6年半升88.55點或1.54倍。但中細價樓卻突圍而出，跑贏大市，中原城市（中小型單位）領先指數由55.35點上升至146.08點，累積升幅90.73點或1.64倍。豪宅類的大型單位，以中原城市（大型單位）領先指數計算，由68.85點上升至146點，只上升77.15點或1.12倍。
從上述數字發現中細價樓表現神勇，為業主帶來更高的回報。只要這些業主願意換樓，他們就能夠套取大筆現金，有足夠首期用來購買升呢的豪宅。由於香港中細價樓佔住宅物業最大比重，他們要升呢，這股動力非同小可，足可以推動豪宅市場欣欣向榮。
就以太古城、美孚新邨、康怡花園、麗港城、滙景花園等，雖然經已有一定的樓齡，但甚多業主經已完成供樓程序，沒有按揭，身懷巨資，他們要「升呢」換樓，具有非常優厚的條件。
舊樓多供完 身懷巨產
屋邨歷史愈久，無按揭的業主愈多，「升呢」換樓的能力愈強；所以，不應小覷居住在樓齡比較舊的屋邨人士，他們往往是身懷巨產的富翁。今年次季本港經濟增長2.8%，相當不俗；世界上很多地方的經濟增長仍是負數，而最新失業率只有3.3%，值得高興。因為這些不錯的經濟數據，對於本港樓市起到支持作用，締造理想的經環境。
盡管7月及8月中國及香港發生股市大跌，最近人民幣中間價3日間貶值4.64%，表面對本港經濟並非利好，但卻未傷害到樓市。事實上，單靠本港中細價樓業主的財力，經已能夠啟動樓市的換樓鏈，令豪宅轉活。其實人民幣貶值，對本港樓市並不一定不利，反而可能得益亦未可料。
外地買家少 樓價難炒
因為持人民幣的本港及外來人士有可能購買港住宅物業，取代人民幣作為投資工具，內地人也會可能成為買港樓的其中一分子，但佔數不會太大，本港樓市不會被他們炒起。尤其是澳洲、日本及東南亞人士，港元太強不利他們在本港置業。
所以，本港樓市還是倚靠本港買家為購買豪宅的主力，港人要「升呢」換豪宅，可謂綽綽有餘，豪宅市場是樂觀的。因為本港業主過去幾十年，置業後勤奮工作，積累了強大的購買力，銀行存款總額10.55萬億元及本港樓市總值21萬億元，兩者足以令本港業主有足夠能力撑起樓市，只要他們啟動換樓鏈，樓市將會生生不息，豪宅表現尤為出色。