2014-02-22
太陽報
陳小姐︰香港的租金實在貴得太離譜，一個小小的單位月租動輒一兩萬元，本人認為香港政府應該盡快重施租金管制，令普羅大眾不用再捱貴租。
答︰近日，社會上有不少人開始討論香港應否再次實施租金管制，以減少市民在住屋的負擔。有此想法的人，主要是認為近年住宅租金大幅上升，已經超過不少市民負擔的水平，而透過租金管制，可令租金從現水平出現「足夠」的回落，令市民的負擔大大減輕。
對於應否實施租金管制，社會共識其實很重要，因為租金管制屬於政府行政手段，用以干預市場的運作，以達到政府一定目的。很可惜，在此事上，相信社會上能達成共識的機會將等於「零」，因為利益角度不同，業主和非業主存在相對的利益矛盾，根本不能「求同」。
現今解讀有別當年
對於香港，租金管制絕對不是一件新事。早在一九七三年，香港已曾實施過租金管制（至二○○四年才完全廢除租金管制），當時規定業主加租不可多於市值九成或幅度不能超過30%，同時規定現有租客有續租優先權，只要現有租客願意交付市值租金，業主必須與現有租客續租。
當年的租金管制，限制了業主在租約完結後加租和選擇租客的權利，但保障了租客不用承受大幅加租或被迫遷之苦。
但今天支持重施租金管制的，很大部分不是擔心「未來」租金會大幅上升，而是認為「今天」的租金已很吃力、甚至負擔不起。他們想要的，可能是直接限制租金水平的租金管制，即要求還未租出的物業，當它們要出租時，只能收市值某個百分比的租金，即變相的價格管制。
或令業主放棄出租
有讀過經濟學的讀者，當然知道每個政府的政策，都是一個有違市場經濟的動作，最終都會出現負面影響。如果租管真的限制租金水平，或令部分業主打消將物業出租的念頭，結果將出現兩個情況：一、成功租到樓的，可享受較平的租金；二、但供應減少，令部分人租不到樓。
筆者認為，如果政府最終真的要重施租金管制，一定要想辦法令業主不會因此而減少意欲將物業出租。
其中一個可考慮的辦法是推行物業空置稅，變相如果業主因為租金管制而打消將物業出租的念頭，除了失去了租金的收入、甚至要倒賠（被政府罰交稅），迫業主將物業推出市場出租。
當然，一個行政手段覆蓋另一個行政手段，市場將會被干預得體無完膚，在實施前應考慮值不值得。
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安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民