2015-05-19
經濟日報
撰文:柯興捷 富山地產行政總裁
欄名:專家論市
讀者看報刊或上網閱讀樓市評論，經常見到「上車盤」和「細碼樓」等用詞，但許多人並沒有細心考究，往往將上車盤和細碼樓合二為一，把兩者混為一談。
世姪女準備首置，發現這個現象，提議我嘗試釐清定義，讓和她一樣準備首次置業的同輩，在蒐集及研究樓盤資料時，可以節省不少時間。
她說得頗有道理，上車盤和細碼樓從來就沒有公認的定義，就算政府統計處也向來以住宅單位面積大小將物業資料統計分類。然而，對於富人而言，他們口中的上車盤和細碼樓卻和普羅大眾心目中的有着南轅北轍的分別。
對於以上問題，筆者嘗試藉此演繹，過去，細碼樓通常是指樓價約200萬元的單位，由於2008年至今，樓價攀升何止翻倍，所以今天大家說的細碼樓，應該是指樓價約500萬元或以下的單位了。同時，請大家不要想當然，以為細碼樓一定是面積非常蚊型的單位，只要讀者不嫌物業稍為殘舊，以及願意多花時間搜尋，還是可以找到樓價500萬元而擁有3房1廳的細碼樓單位（不是綠表居屋）。
豪宅上車盤 600萬至千萬
至於經常見報的上車盤字眼，市民心目中卻並不一致，基層市民打算首置，有兩種選擇方向，大部分住在公屋的認為，樓價在450萬元或以下的居屋或公屋單位是上車盤，因為公屋居民可以將現住單位交還房署，換取綠表資格購買未補地價的居屋或公屋單位，並且因為獲得政府擔保向銀行借貸最高樓價9成的按揭貸款，此之所以可轉售的公營房屋便是綠表客的上車盤。
然而，公屋居民改買私人住宅，卻和一般市民無異，要通過收入壓力測試，並且只有首置才可以敘造樓價9成的按揭貸款，所以一些私人住宅樓價約400萬元也是他們的上車盤。簡言之，普羅市民的上車盤應是450萬元或以下的住宅單位。
不過，對於一些家境富裕或高收入的首次置業人士，由於必須顧及家庭背景或本身社會地位，只要手上備有較大筆首期，他們大多數至少會選購一些豪宅級別的開放式單位作為上車盤，而這類迷你單位，樓價卻在600萬至1,000萬元之間，通常附有豪華會所使用權，才是單身藍血人口中所說的上車盤了。