2015-05-18
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
港鐵（00066）將軍澳日出康城，唯一一期有大型商場的住宅地盤下月截標。雖然發展商可以選擇一併投取商場發展權，但觀乎招標條款，港鐵似乎想獨享這件「肥豬肉」。
下月2日截標的將軍澳日出康城第7期，可建的私人住宅單位只有約1,250伙，但由於項目設有基座商場，故規模仍然龐大，總可建樓面面積接近123.53萬平方呎，住宅及商場樓面面積，分別約佔75.63萬及47.9萬平方呎。
意向書數目 創港鐵紀錄
根據港鐵最新的評估，日出康城最多可以共分為13期發展，總可建單位可增加18.6%至2.55萬伙，而居住人口亦會上升接近7萬人。由於項目第7期的商場屬整個日出康城首個，亦是唯一一個商場，除了將軍澳市中心的商場外，區內可以視為沒有其他直接的競爭對手，相信不愁商場的出租率。
項目第7期截收意向書，市場反應熱烈，吸引到各大小發展商索取「入場券」，接獲的意向書數目多達28份，創港鐵歷來的紀錄，足見項目的吸引力，項目亦迅速啓動招標程序。
不過，根據港鐵定出的招標條款，發展商要全取項目的住宅及商場發展權，並不容易。發展商首先要一力支付全數38.88億元的補地價，每平方呎補地價達3,147元，屬日出康城的每平方呎補地價新高紀錄，同時亦要向港鐵提出一個一筆過的競投價，價高者得。
假設每平方呎建築成本為4,000元，撇除項目的幼稚園設施，項目單位是商住部分的建築成本已經達54.35億元，連同38.88元補地價，未計及競投價及10%分紅，地價及建築成本合共達93.23億元，參考過往的經驗，相信只有長和（00001）、恒地（00012）及新地（00016）等，3間大型發展商會獨資入標。
項目瘦身 引更多發展商入標
不過，本港目前的樓市充斥不明朗的因素，例如政府持續推行的需求管理措施、外圍經濟環境及息口走勢等，加上短、中期的住宅用地供應不斷增加，即使是財雄勢大的發展商，亦不會冒險將一大筆的資金，投放在一個發展項目身上，故出價一定會趨向保守，所以結果容易出現流標。有見及此，港鐵或者大股東政府，透過「拆件」將大型的鐵路項目瘦身，吸引更多的發展商入標。馬鐵大圍站商住物業招標時，便由3份標書，增加至9份，項目最終亦順利批出發展。
日出康城第7期亦不例外，發展商可以選擇只投取住宅部分，而商場則歸港鐵全權擁有，發展商同樣要全數支付38.88億元補地價，但港鐵會超額補貼49.8億元，而發展商亦毋須額外再提出競投價，只需釐定分紅比例，下限為10%，但有關的分紅大概在7年之後才開始繳付。
換言之，發展商只要負擔到項目的建築成本，便可以入場競逐。再以每平方呎建築成本4,000元計算，由於商場的建築費會由港鐵負擔，故撇除項目的幼稚園設施，發展商實際出資興建的部分只有住宅部分，亦即是75.63萬平方呎，因港鐵提出的貼補足夠支付補地價，總項目地價及建築成本合共約30.25億元，遠比商住方案的93.23億元低。
因前期投資風險相對較低，7年之後的分紅亦可扣減14.4億元，並且在總建築成本回本65%後才開始計算，所以選擇純住宅發展的發展商，其前期的投標出價，必定可以比選擇商住方案的發展商為進取，所以大型發展商要全取項目的商住部分，似乎另有一番競逐。
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