2015-05-18
經濟日報
投資物業成本重，資深投資者玩具城國際主席鄭躬洪認為，現時買樓投資甚為成本高，資金寧留在股市，他料今年樓價僅平穩，而商廈空置率低，租金有力向上。
鄭躬洪早年曾多番投資豪宅、甲廈及舖位，但近年轉做淡友，認為樓價下跌，但事與願違，樓價不跌反升，他指，「其實近幾年只有細價樓升，豪宅並沒升太多。」
問到會否重新投入樓市，他認為絕不值博，「投資買樓成本重，金管局監察好緊，只借四五成，連同雙倍印花稅，成本好重回報率跌。」他指，正值股市暢旺，寧把資金炒股，「如果買樓便失去其他投資機會，近期股市翻天覆地，何需放資金在樓市上？而我投資股票資金中，絕大部分為基金，做法穩陣。」
商戶難頂舖租 有生意都無用
傳統以來，股票與樓市有一定關係，股市旺投資者套股換樓，帶動樓市，但玩具鄭相信今次情況未必如此，「投資者於股市套現後，心理上或會加強買樓的意慾，但我不覺今次股市帶動樓市，現時樓市只是剛性需求，由用家買，缺乏大升條件，何況投資磚頭不一定要在香港，我在倫敦物色舖位，又在美國留意屋地。」
樓價走勢上，即使樓價處高位，他謂今年跌市機會仍不高，細價物業則看俏，「豪宅以用家為主，細價樓會再上，無疑目前細價樓好瘋狂，但的確有需求，可能好多人對樓價麻木了，幾百萬買樓已是共識。」
至於地段上，他則維持不變，必取市區及豪宅地段，「首選山頂南區、九龍市區，原則不變，元朗屯門將軍澳一定不考慮，情願在市區買唐樓，總好過買新界樓。」
工商舖市況方面，玩具鄭現持有3舖位，位處上環皇后大道西及油麻地彌敦道，他謂搵租客甚艱難，反映租務市場並不樂觀，「上環的舖位我用百幾萬裝修，原租客交9萬元租，我裝修舖位後招租，最終零食店以每月約8萬元承接，租金減少還未計裝修費。而油麻地舖本來意向2.8萬元，最終要減至2萬元才獲麵包店承租。」情況正反映租客經營困難，「現在好多租戶根本頂不住租金，有生意都無用。」
他認為，旅客消費減少，內地客寧直接飛往歐洲買名牌，料核心區一線地段舖租跌約1成，邊線地段跌兩三成，「但舖位由實力業主持有，不會平賣，相信價仍未回調。」
再入市要交稅 寧按兵不動
相對之下，他較睇好商廈單位，「商廈空置率低，有利租金向上。我公司租用寫字樓，今年同樣要加租，反映租務市場不錯。」他持有灣仔三湘大廈、新銀國際中心等，作長線收租及自用。
整體市況上，基本因素暫不變，有利樓價，投資者多採不買不賣的態度，「市場資金始終多，利息仍然低，樓價平穩。因為物業在我整體投資佔一定比例，沽貨後要再買，但重新入市要交印花稅，故沒有沽貨的需要，寧按兵不動。」
撰文:梁建國