2015-05-15
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
股票市場旺，從歷史數據顯示，最直接帶動物業市場的，應是甲廈租金，金融機構有所擴充，預計今次升浪亦不例外。
傳統投資者 講股不講樓
最近工商舖投資市場略為淡靜，無法改變的是連傳統物業投資者都在過去一個月多講股不講樓，如紀惠集團湯文亮接受雜誌訪問，叫人買港交所（00388），更話有排升，而跟本港另一收租王大鴻輝集團主席梁紹鴻傾談時，又講股不講樓，「一直以來我叫人買安碩A50（02823）（非實物ETF），會繼續升。」還有舖位投資者張順宜、「摸王」黎汝遠，均集中時間於股票，難免令工商舖物業備受冷落。
資料顯示，4月份股市起動，吸引大批資金流入，而樓市交投亦因而減少，3月份工商舖合共成交金額約112億元，而4月份合共成交金額僅77.5億元，跌幅達3成，而個別範疇上，舖位交投3月份共錄40億元買賣，4月份僅錄17億元，跌幅逾一半，反映在股市強勢下，投資者把資金放進股市。
09年恒指挫 國金呎租跌破百
即使最近股市熾熱程度，不及4月復活節假期後，甚至恒指有所回調，而業界普遍認為，今次北水南下大局不變，中長線始終理想，股市可望持續睇好一段時間。若股市旺，甲級商廈可望受惠。據仲量聯行資料，比較恒生指數及中環甲廈租金關係，由90年代至今日，股市曾經歷數次大上大落，而中環甲廈租金往往跟隨，最明顯是2007年，恒指一度衝破3萬點，而當時中環甲廈租金同步向上，08年初，中環指標國金中心2期，錄得一宗呎租逾200元租務成交，創下新紀錄。同年金融海嘯爆發，恒指急挫至1萬點水平，09年國金2期呎租，亦跌破100元，可見兩者關係密切。
每當股票市場興旺，金融機構定擴充業務，增聘人手，便需要更多寫字樓單位，因此商廈空置率下跌，令租金向上，而中環向來是金融機構及服務業首選，故租金最受金融市場波動影響。
中資查詢租甲廈單位 個案增
今次股票升浪，其實也相應帶動了甲廈，早在一年前，內地提出滬港通政策，當時中資金融證券公司如招商銀行證券、中信建投等，紛租用中環甲廈單位迎滬港通來臨，扭轉兩年中環甲廈租金跌勢，去年正式回穩。據仲量聯行資料，中環最新商廈租金為91.6元，本年累積升幅1.3%，為各區之冠，而中環超甲級商廈（國金2期、交易廣場等），最新呎租水平為136.1元，空置率為1.7%，近乎全數租出，令租金更穩定。
據不少業界代理透露，近期中資金融機構查詢租甲廈單位的個案有增，而最近數月中環超甲級商廈的租務成交上，中資比例更是高達近50%，預計是次股票市場升浪，中資金融機構會增加業務分一杯羹，一直以來，他們對中環商廈情有獨鍾，而目前中區商廈空置率、新供應同樣極低，因此相信租金年內向上。
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