2014-02-21
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
基金拆售銅鑼灣羅素街8號銀座式商廈，暫成本年工商物業交投最大焦點，短短數日內基金沽清首批及加推單位，極速套現20億元，稱得上是逆市奇葩，對後市帶來甚麼啟示？
里昂證券在去年12月，以18億元向泰國財團購入銅鑼灣羅素街8號，物業原是經營多年的Shama服務式住宅，而基金靈機一觸，決定把物業改作銀座式商廈拆售，結果首批單位10層錄得超額認購11倍，最終連加推單位也全數沽出，暫已套現20億元，已經「翻本」。
羅素街8號拆售 可望賺8億
如果把餘下4層樓面沽售，預計再套現近6億元，如此一算，基金可望大賺8億元離場，按現時整體市況不算暢旺下，幾個月便大賺8億元，基金確實打了漂亮一仗。值得一提，今次部署整個項目銷售的核心人物，為里昂證券趙朗，他正是長實執行董事趙國雄之子，趙國雄應該「飲得杯落」。
為何項目如此暢銷？實有賴部署恰當、定價合理以及物業質素等配合。
1. 羅素街一舖難求：眾所周知，羅素街舖租為全球最貴，地舖呎價至少數十萬元，近年地段買賣，不外乎英皇以天價買舖，其他投資者實難以殺入羅素街，現在難得有舖位拆售，自然有一批投資者感興趣。
即使推售的物業並非地舖，但銀座式商廈概念在銅鑼灣成功，入場費約1.3億元，對不少具實力的投資者來說不算貴，故捧場客足。
呎價3萬開售 超額認購造勢
2. 定價有水位：還記得去年樓市高峰期，財團在霎東街先後拆售The Sharp及OLIV兩銀座商廈項目，全部大賣，呎價達3萬元以上，個別單位甚至造至3.8萬至4萬元。當時兩項目反應理想，除了因市況旺配合外，也因兩盤賣點均為比鄰羅素街及時代廣場。
既然如此，今日羅素街8號，屬正宗羅素街，正對時代廣場，地點比去年兩項目更優越。定價上，基金以每平方呎約3萬元開售，並針對辣招而回贈印花稅，扣除優惠後呎價約2.8萬元，較去年The Sharp及OLIV低水。在定價有水位兼享長成交期下，吸引一批投資者入票，出現超額認購成功造勢，及後加價7%仍賣個滿堂紅。
項目大賣，也對後市帶來數個啟示。首先是市場資金充裕，以每層1.3億元入場費計，仍吸引120張票認購，據業界估計，減去多位投資者一人入幾票，保守估計也有30至40名準買家認購，也證明市場資金充裕，投資者具實力，只要有合心水項目即入市。
市場資金充裕 優質物業搶手
另外，證明優質及獨特的物業，絕不乏捧場客。銅鑼灣羅素街舖，等同山頂豪宅，屬非常珍貴盤源，此類物業勝在罕有，遇上樓市出現逆轉時，相信仍有一定抗跌力，故投資者無懼市況或有隱憂。
在雙倍印花稅下，嚴重打擊樓市交投，而去年已有發展商推豪宅盤時，以回贈印花稅形式吸引買家，今次基金亦採相同策略，回贈全數印花稅，效果理想。綜合今次項目反應，可反映市場氣氛仍不差，優質物業加上有水位，投資者仍會捧場，亦給予市場一個信息，似乎今年工商物業大跌市的機會實在不高。