2015-05-15
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
去年下半年美元滙價重新上升，並減少量化，中方如臨大敵。我們的財金官員紛紛發出預警，因為都惶恐美元有如98金融風暴那般上升，而製造了滔天巨浪。
但是筆者一直用最簡單的市場理論去看這場貨幣大戰，就是美國經濟根本是無能力再掀起巨浪，包括：一、國際對美元的需求及依賴正逐步減少；二、美國人根本無能力去承擔太多的息口，所以我亦一直認為美元的加息潮不可能發生，雖然市場是要服從政治的，但是政治最後都要面對市場現實。
來到現在，我們發現了一個現象，就是我們的生活及投資將會隨着美元已經進入了三岔口，我們看到零售市場果然是進入通縮，隨着美元的上升，港元亦上升，香港消費貴，不但外來的遊客減少，連香港人自己都少了在本土消費，名牌手錶手袋不少都有2至3成的折扣，果然是通縮帶來價格的下跌。
但是通縮帶來的價格下跌並沒有在資產市場上出現，我們不但看到股票市場在中國的指揮棒之下膨脹，連香港的房地產市場都仍然是深度的滯脹情況，仍然是價升量跌。
放盤量與購買力 正比例減少
我們看看4月份的土地註冊處成交，總成交量仍然在低水位，一手仍然是1,600多宗，少了成交，價格會不會下跌，這個就是關鍵，但是我們看到最近仍然有不少物業有破頂的出現，究竟是甚麼一回事呢？
我們要追求更真的答案，應該看樓盤放盤量。如果少了成交會令樓盤愈來愈多的話，樓價便下跌有期了，但我發覺屯門、天水圍區的二手放盤量是絕對沒有增加到的，而外區也不見得有增加放盤量，而令樓價有下跌的趨勢出現，也即是說，放盤量正與購買力正比例減少，這個就是新常態。
如果這個局面繼續的話，樓市仍然易升難跌，因為購買力在日益積聚之下，小量的放盤量一遇到稍為復甦的入市氣候，就會令到價格上升了，我認為不買樓的風險現在正急劇增加。