2015-05-14
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
有業界計算，4月份平均每宗二手居屋註冊金額升至新高水平，土地註冊處資料顯示，4月份二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）買賣註冊量合共錄284宗，金額約10.72億元，即平均每宗金額約377.4萬元，創有紀錄新高水平。
每宗平均377.4萬 紀錄新高
該份美聯物業報告又指出，平均每宗金額升至新高之際，二手居屋註冊宗數卻創新低。隨着新一輪收緊按揭成數措施對二手私人住宅物業交投帶來打擊，二手居屋市場亦受影響。4月份二手居屋註冊量只有284宗，按月下跌約26%，並自2013年12月後首度跌破300宗水平，創兩年新低。若以金額劃分，二手居屋註冊個案以300萬至400萬元為主，錄139宗，佔約48.9%，數量最多。
另一個可能性，是否連居屋也愈來愈貴，買得起的愈來愈少？
翻看統計處資料，去年第四季居於不同物業的家庭月入情況，包括三種類型，居於私人永久性房屋的家庭月入中位數是33,000元、資助自置居所房屋是25,900元、公營租住房屋是14,000元。
利用這三組收入，輸入經濟日報地產頻道的「按揭計算機」，計算不同住戶能否買得起平均每宗交易價達377.4萬元的二手居屋（包括自由及第二市場），答案是私樓家庭可支持、居屋家庭勉強可應付，公屋住戶要換上樓當業主，帳面數字不可能。
居屋家庭勉強 公屋戶難負擔
以居於資助自置居所房屋的家庭月入為例，樓價377.4萬元、60%按揭、借款266.44萬元（約151萬元首期）、利率2.1%、20年供樓計算，月供是11,563元，不過，要加3%利息壓力測試，壓測結果是約佔家庭月入的58%，險險在自住60%要求之下，可以順利買入。
不過，只要樓價再輕微上升，以4月平均每宗成交價377.4萬計算，樓價只要升至395萬元，大約是5%左右，相同的按揭條件，月入25,900元便無法通過壓力測試（達61%）。當然，要買入只能選擇延長供款年期的方法。
至於月入14,000元的公營租住房屋戶，當然純從按揭計算，根本無力負擔今時二手居屋，房委會的第二市場公營房屋成交資料中，部分較便宜的二手公屋，應該是這類住戶的最後選擇。
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