2025-11-14
oriental
近期新盤市場交投轉活，加上地產股顯著回升，令多家投行對樓市後市展望有所改觀。其中，摩根大通直言，過去3日地產股跑贏恒生指數，乃反映市場對樓市復甦抱信心，惟就略嫌板塊估值偏貴，建議轉吼收租股，達致更佳的風險回報。至於花旗則預期，本港住宅價格明年有望上漲3%，但對寫字樓市場持審慎態度，並料明年行業競爭將進一步加劇。
摩通以分析香港地產股估值為核心，指觀察到香港地產股的12個月股息率與美國10年期國債孳息之間的息差，其實不算便宜，因板塊預測市盈率約為15倍，較歷史平均高出一個標準差，市帳率也接近歷史平均值（即0.41倍）水平。
該行坦言，雖仍看好樓市前景，但與住宅相關的股票估值已全面復甦，其中新鴻基地產(00016)就是例子，若然計入股息因素，該企股價實際上已處於歷史高位，反觀樓價指數仍較高位低約26%。
在目前市況下，摩通認為地產收租股的風險回報更具吸引力，因其股價仍較高位低約40%，但股息率已屆5至6厘，首選太古地產(01972)、恒隆地產(00101)，以及領展房產基金(00823)等。
整體而言，摩通指本港地產股近日上漲，主要是由於投資者對房地產市場復甦的信心普遍增強所致，隨着恒指表現穩健帶動樓價前景改善，估計財富效應很可能會轉為刺激消費內需，且帶挈辦公大樓需求增加。
另一投行花旗則認為，香港明年香港銀行同業拆息（HIBOR）有望下降0.3厘、美國和內地分別減息0.75厘和0.1厘，有利高息股表現，首選目標為希慎興業(00014)、恒隆地產、新地、恒基地產(00012)，以及領展。
該行看好今年香港樓市走出低谷，明年有望進一步復甦，住宅價格有望上漲3%，涉及包括土地供應量處於14年新低且低於銷售量；非本地學生簽證批准量每年增一萬人，至明年預期的9萬人，支持租賃市場與未來需求等因素。
零售方面，花旗認為由於奢侈品銷售表現持續跑贏整體市場，大眾消費也由今年5月開始逐步趨穩，預期至明年下半年可望全面恢復。
該行指，核心區頂級寫字樓受惠於租戶升級及擴張需求，推動新租約簽訂，料明年核心區寫字樓的續租租金大致持平。不過，由於2025年和2026年預計將有330萬方呎及110萬方呎的寫字樓新供應落成，創歷史新高。在租戶傾向遷往新落成大樓之下，將對九龍及港島東的寫字樓市場構成壓力。
整體而言，花旗料明年寫字樓租金下跌約4至5%，大部分非核心區資產的續租租金仍面臨約10%的負增長風險。
另要留意，就在全球息口趨跌之下，市傳領展向澳洲房地產巨頭聯盛集團（Lendlease）旗下規模達28億澳元的澳洲優質地產基金零售部發出收購要約，擬以15億澳元（約76.4億港元）收購該基金旗下3個商場各一半股權。領展回覆指不對該報道作出評論。
其他消息方面，市傳新世界發展(00017)向債券持有人提出建議，以新債取代部分現有債券，涉資最高達19億美元，最後期限定於下周一，而滙豐控股(00005)是今次換債交易的主要協辦銀行之一。