國際移民機構Multipolitan最新報告顯示：香港力壓新加坡、蘇黎世等傳統金融中心，躍居加密貨幣全球第二友好城市，計算因素包括監管、稅制、數字基建和財富等。這個國際金融中心正以驚人速度前進，築構起第3代互聯網（Web3）時代的新金融財富。
今年6月，香港政府正式將「虛擬資產」正名為「數字資產」。當數字資產突破投機屬性，便開始直奔現實世界的應用場景。除了支付場景，外國近年興起的加密貨幣房產按揭，是另一項接入現實世界的創新服務。現在數字錢包和房地產之間，架起一道價值橋樑，持幣者毋須變現數字資產，便可投資千萬豪宅，地產商則藉此吸納跨境資本，金融機構更可以重新定義抵押品邊界。
加密貨幣按揭貸款的核心思想，在於解決「持幣者」的流動性困局。假設你持有的比特幣價值300萬元，不願錯過幣價上漲的同時，又想購置物業，一般做法只能忍痛套現，可能錯失後續漲幅，如果在外國更需繳付資本增值稅。加密按揭則通過「抵押借貸」模式，讓持幣者在不放棄資產擁有權的前提下，獲得買房資金。
這種模式最早2022年出現在美國，金融科技初創平台Milo推出首個比特幣抵押房貸產品。運作原理類似證券融資，用戶將加密資產存入平台託管帳戶，按抵押品價值獲得法定貨幣貸款，資金可直接用於買賣房地產。因為過程不涉及加密資產交易，所以有效地規避資本增值稅務的觸發點。
加密按揭操作流程比想像中簡單，以下5步即可完成。
資產評估：選專門加密借貸平台，提交比特幣、以太坊等主流幣種作為抵押品做評估。
風險測算：平台根據抵押資產波動性設定貸款價值比（LTV），例如可能要求提供相當於貸款價值150%的抵押品，還會評估借款人的整體財務狀況和信用紀錄。
智能鎖倉：申請貸款，一旦獲得批准，抵押資產轉入多重簽名冷錢包，每筆交易需借款人與平台共同授權。
資金撥付：貸款以穩定幣或法定貨幣形式發放，直接匯入房地產賣家帳戶。
動態監控：系統24小時監測抵押品價值，若幣價暴跌觸及平倉線，例如LTV達到80%，將要求補倉或部分清算。
然而，創新背後仍藏着多重風險。首先，加密貨幣的價值經常會大幅波動，如果抵押品價值低於一定限額，平台便會追收保證金，要求提供額外的資產來維持貸款，甚至可能會將數字資產斬倉。
其次，加密抵押貸款的監管環境，因司法管轄區而不同，並且還在不斷發展變化。最重要是了解法律影響，並確保遵守當地法律，包括反洗錢法規。
最後，須徹底審閱貸款協議，以了解所有條款，包括利率、還款時間表和追收保證金等條款。只有充分知情，才可以防止在貸款期限內出意外。
加密按揭的出現，本質是數字資產向現實世界賦能的新金融。對於長期看好數字資產市場的投資者，這確實是魚與熊掌兼得的創新產品。然而，監管框架未完全確定，市場波動的不可測性，都要求投資者必須做好壓力測試：例如謹慎控制抵押比例，優先選擇可靠甚至持牌的平台，並預留足夠資金作為安全墊。