2025-10-28
oriental
在傳統觀念下，置業成家被視為人生重大而又必須經歷的階段。不過，新一代除了「整頓職場」，嚮往自由的他們，聽到買樓二字也耍手擰頭，畢竟樓一買就意味着數十年的借貸，既然望樓市爆升大賺一筆的幻想空間不大，何不把血汗錢用來返「鄉下」（去日本遊玩）？不過，當有更大經濟能力時，租樓租得久又會開始為自己替人供樓感到不值。如想在置業和自由之間取得平衡，大家可考慮「買樓不自住」的策略。
買樓涉及20至30年供款，當然困身，但隨着近年政策放寬，買家其實有愈來愈多應對方法。昔日銀行對按揭物業出租設有限制，尤其在收緊樓市風險管理政策時，一旦按揭成數高於五成，銀行往往會在按揭條款中加入「不可出租」條款，違規者甚至可能被要求提早還款。
然而，隨着金管局於2024至2025年間陸續放寬樓市措施，銀行對此監管亦相應調整。根據現行做法，只要借貸人主動申報並獲銀行同意，即使按揭成數高於一半（如借六至七成），大部分銀行亦接受物業可作出租用途。
近日接觸到一位客戶，任職中層公務員的他，眼見樓市仍處低位，但租金水平較高，就選擇在九龍灣買入一個中小型屋苑實用面積254方呎的單位，以樓價360萬元計，首期約100萬元，月供約11,000元。客戶單位到手後又火速以14,000元租出，租金回報率達4.67厘。客戶藉收租供樓之餘，更有額外收入幫補他租住上環一個面積相若的單位，該單位租金13,000元。
早前有報道指，今年7月本港私人住宅平均呎租已升至約38.55元，創歷史新高。隨着租金上升，部分屋苑的租金回報率更突破4厘甚至5厘，對投資者而言頗具吸引力。以目前銀行同業拆息按揭（H按）供樓利率封頂3.375厘來說，買樓放租可以抵銷按揭供款的機會着實不小。
當然，這種「買樓不自住」的策略並非毫無風險。其一，租務管理需有一定心理與實際準備，租客穩定性、單位維修等都是潛在變數。其二，選擇投資單位時，地點與流通性尤其重要，一旦需要變現，能否迅速出售或轉手將是關鍵考量。此外，市場走勢無法完全預測，即使目前租金回報理想，未來亦有可能調整。