2025-10-16
oriental
商業房地產債務問題持續困擾本港銀行業。法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷認為，商業房地產貸款質素惡化仍會持續，尤其是近年寫字樓價格已由高位重挫逾30%，空置率創新高，同時需求相當有限，直言未來3至5年難以扭轉困境，融資壓力可能導致槓桿較高的業主或發展商低價出售物業。
他指，銀行現時的不良貸款率未完全反映本港商業地產問題，雖然銀行可逐漸吸收壞帳，但會持續對盈利造成壓力。銀行會傾向通過重組、延期等方法處理壞帳，一旦大型地產企業融資出現問題，對整體經濟復甦造成影響，認為銀行會設法延緩，等待情況逐漸緩解好轉，抵押品被銀行收回情況預料有限。他補充，商業房地產貸款只佔本港總體貸款8%，不足以構成系統性風險，惟仍是港銀信貸質素最大風險。
住宅物業方面，吳指，現時按揭違約主要集中於高槓桿的按揭保險貸款，雖則整體違約亦有上升，但大多數業主仍盡力還款，料不會對信貸質素產生太大問題。他提到，目前按揭貸款比率遠低於亞洲金融風暴時期；加上港府早前調低印花稅後，樓市交投有所改善，亦有助穩定香港住宅市場。
但他認為，住宅需求難有快速反彈，現時租金收益率上升，仍與按揭利率水平相當，未見太大轉租為買的動力；又指近期人口上升，較多為流動人口，大灣區連結持續加強下，他們會否在港置業成疑。供應方面，他指目前的新盤供應有近兩萬伙，為新冠疫情前平均值的逾兩倍，充足供應的情況下，發展商或以更低的價格出售換取流動資金。