2025-10-03
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香港金融市場轉趨活躍，令多間投資銀行開始看好商廈市道復甦。其中經常唱好香港地產的滙豐環球研究在最新研究報告指，近期接連出現大面積的商廈租賃交易，以及市場對寫字樓買賣的興趣日益增加，反映需求正在改善。雖然今年下半年至明年上半年市場仍要面對新商廈落成啟用的高峰，但該行認為寫字樓業主面臨的下行風險可能較市場預期低，在樂觀情景下，中環區寫字樓的租金或可提早於明年下半年回穩。
談到新增供應，滙豐承認，這將持續為寫字樓市場帶來挑戰，但金融活動好轉，可為租金提供一定支撐。部分業主已積極開拓新的收益增長點，其業務改善進度或會為市場帶來驚喜。其中有傳阿里巴巴(09988)正洽購銅鑼灣甲級商廈港島壹號中心共13層樓面，總面積達27萬方呎，作價約70億元，折合每方呎約2.6萬元。若交易完成，將會是本港今年最大宗單一寫字樓交易。
在選股方面，該行指出，太古地產(01972)旗下多個商業項目將自2026年起分階段啟用，可為其租金收入增長奠定良好基礎；維持太地「買入」投資評級，目標價23.9元。該股昨逆市跌1.26%至21.86元收市。另外，滙豐維持對冠君產業信託(02778)審慎的看法，主因是預料該房託每基金單位分派可能持續受壓，該行給予冠君「減持」評級，目標價1.71元。冠君昨跌2.33%至2.09元。
美資投行摩根大通亦特別提到上述港島壹號中心部分樓層的潛在交易，表示如果出售落實，將有助穩定「資本化率擴張」（Cap Rate Expansion），該行估計目前資本化率約3%。在會計帳目上，資本化率愈高，代表物業資產價格跌幅愈快。該行又援引測量師行第三季初步數據，顯示由於租賃活動上升，寫字樓租金跌幅有所收窄，可是由於供應仍然過剩，故該行預計今年第四季和明年商廈租金仍要向下調整。
零售物業方面，摩通指，租金按季降幅擴大至3.3%，與業主們預期跌幅在中至低單位數的看法一致。另外，由於零售銷售近期趨於穩定，該行預料零售租金可能在明年開始穩定下來。