2025-09-08
oriental
隨着不少在港上市的中資民營物管企業市值超越母企、今年上半年業績修復程度不再靠母企撐起，物業管理服務企業之間的競爭正式白熱化，尤其是踏入行業發展新階段，中央明確提出城市高質量發展的路線圖，提出意見聚焦在城市發展轉型的現實需求與長遠目標，說明有系統推動「好房子」和完善社區建設，要求實施物業服務質量提升行動。不過，投行較關注物管股能否克服管理費用承壓、資金回收難度加大等迫切問題。
臨近8月份港股業績期的尾聲，中央突然對外發布一份加速城市發展方式轉型、推動城市高質發展整體要求，以及主要目標和重點任務的重磅文件，意味城市發展將站在新起點上開拓新形勢。在提升城市治理能力水平上，首要提及完善城市治理工作體系，即探索社區組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運作新模式，並改善居民、企業、群團組織、社會組織參與城市治理制度機制。當中，物業服務企業明顯成為重要的市場力量。因為城市更新並不局限於將舊區內的舊樓拆卸重建，而是包括樓宇的良好日常管理和妥善維修保養。
不過，綜觀截至今年6月底止上半年業績，中資物管企業的成績未算標青。即使強如華潤萬象生活(01209)半年收入按年增長6.54%至85億元（人民幣‧下同），整體毛利率升3.1個百分點至37.1%，甚至調高中期股息至每股折合約0.58港元，兼派特別股息每股0.386港元，也坦言受宏觀經濟承壓影響，部分物業客戶回款放緩，導致應收帳款帳齡延長，及預期信用損失率上升。
以6月底止計，該企扣除虧損撥備的貿易應收款項及應收票據涉資28.23億元，比去年底經重列款項急增18.48%，上述虧損撥備增逾四成至2.02億元。對於下半年，華潤萬象生活強調將積極應對行業競爭加劇，與居民消費內生動力不足的挑戰。
另一坐擁國企控股背景的中海物業(02669)亦在上半年度財務報告指出，由於房地產市場仍處調整轉型過程，資產價格下跌，內需消費更趨謹慎，物管行業整體增幅持續放緩。即使是住戶及非住戶增值服務業務，也受消費疲弱影響而倒退。同時，代業主支付按酬金制管理物業的款項淨減值180萬元，有別於去年全年淨減值撥回1,720萬元的情況。所以面對相關挑戰，該集團同樣要開源節流。
滙豐環球研究發表報告指，穩定的經常性收入一直是物管公司的核心優勢，股息的可見性對股價至關重要，但今年上半年業績披露後，有關優勢已惡化。該行更點名雅生活服務(03319)績後股價受挫，因擔心現金流壓力增加。雅生活服務上半年業績按年虧轉盈，賺3.5億元，但主因期內對關聯方貿易及其他應收款項無新增大額計提減值撥備。經調整淨利潤5.87億元，較去年同期經重列規模下降約17%；今年6月底止，該集團的現金及等價物為25.74億元，比去年底經重列後數字亦減少22.38%。
在外界眼中，面臨市場增量有限，拓展競爭加劇，業主需求轉變等挑戰，傳統物管服務企業正陷入增長瓶頸。雅生活服務上半年戰略性調整城市布局，換來半年收入跌逾8%，外延增值服務收入更銳減82.4%，未來將進一步優化業務結構及區域布局，在出清風險與部分低效項目後，住宅市場的拓展布局將由200餘個城市精簡至50個云云，更可能是行業縮影。內媒引述中指研究院華南大區總經理張化學稱：「這種下滑是戰略主動收縮與產業風險疊加的必然結果。」
碧桂園服務(06098)也落入存量博弈的深水區，上半年收入雖增長一成，但盈利減三成，整體毛利率降至18.5%，當中，物業管理服務分部的毛利率下滑1.1個百分點至21.8%。投行花旗認為，隨着碧桂園服務進行內部優化、投資現有項目以提高客戶滿意度、調整增值業務和城市服務，並緩解應收帳款問題，該行預計其利潤將持續下滑，故將碧服目標價下調至6.6港元。滙豐亦因增長放緩而調整碧服及世茂服務(00873)的目標價，分別調降3.12%及6.02%。