2015-03-16
經濟日報
上周中原樓價指數又創歷史新高，今時今日，經過環球放水的扭曲、變化，對樓市的前景幾乎難以斷症，何時見頂？還有哪些訊號可以參考？農曆年後與地產界會面，彼此都說沒有水晶球。
樓市難斷症 傳統智慧現失效
過去不少樓市的傳統智慧，在全世界量寬、長期超低息的環境下似乎普遍失效，舉些例子，如高追至新界西北見頂、豪宅有預示作用、公屋搶高、凶宅都搶、又或劏場細舖分拆等等，這些情況過去兩年不斷出現，樓價仍是趨向只升不跌，即使港府出招規管，有稅務相關的辣招、也有逆周期的需求管理招數，但樓價還是持續上揚，新的按揭招數效果如何？仍難以論斷。
那是否完全沒有預先示警的訊號？唐榮翻查兩次明顯跌市的數據，亦即1997年的金融風暴和2008年的金融海嘯，依照差餉物業估價署的售價及租金指數，找到當年指數見頂的月份，看看不同類型物業的租售價的見頂月份作出比較。
分層工廠大廈租金 最快見頂
附表便是相關對比，粗略看似乎沒迹可尋，不過可以大概得出一些估計：
1. 在各類物業售價及租金比較後，1997年及2008年兩次經濟逆轉，樓市回落前，都是分層工廠大廈租金指數領先於其他物業的售租指數，可以理解為分層工廠大廈較多小投資者，亦較多中小企業租用經營，當經濟開始吹冷風，小規模的企業、公司將會率先感受，承租能力轉弱，促使租金下滑。又或者分層工廈銀碼較小，較多小投資者參與，當沒有轉售取利的機會，小投資者會最快轉為出租用途，當租盤增加，租金自然有下調壓力。
寫字樓物業 易感受市場氣氛
2. 如果把各物業租售價指數分成兩組，較快見頂的前四個比較，1997年及2008年最快見頂均是分層工廠大廈租金，其餘三個中，1997及2008年均有出現的是寫字樓售價，同樣是投資味道較濃，較多炒家參與，容易感受市場氣氛的類型。
3. 似乎若純粹觀察住宅判斷見頂並不足夠，1997年住宅租金售價均是最後見頂的類型，而2008年亦落後於工廈租金及寫字樓售價，所以，不管是細價樓樓價、又或豪宅租金指數，都有一至三個月的滯後情況，這是最值得留意的。
當然，這些數據都是過去的歷史，今天這個水淹世界是否適用？目前不論住宅工商舖，租金或售價指數均處歷史高位，未來變化可能只有在「事後」數據才能說明，究竟歷史是不斷循環還是另闢蹊徑？