2014-02-20
明報
【明報專訊】美國啟動退市，令港股大幅波動，對香港的樓市又會有何影響？經絡按揭轉介行政總裁朱賀華認為，美國退市令人擔心美國息口將易升難跌，香港按息更有可能較美國息口先升，但估計升幅仍有限。他又認為，就算是買樓自住，置業也涉及投資因素，而在息口下半年趨升下，有需要做好供款的壓力測試，也可趁現時仍低息，透過轉按取得更優惠的按揭息率。
朱賀華表示﹕「市民在港居住，可以選擇租樓或置業，租樓需要每月支付租金，沒有額外回報，不涉及投資成分。然而置業承做按揭，除了需要每月支付供款，亦會因為物業價格上升，甚至受惠於利息差距而獲得回報，因此無論自住與否，置業本身就是投資行為，因此決定一項置業投資是否划算，少不免要計算投資回報，只要有合理回報，置業仍然是合適的投資。」
租金回報仍高於按揭供款
朱賀華引述經絡研究部數據指出，「現時本港物業的平均租金回報率雖然由高峰期的6.96厘回落，不過業主持貨力強， 因此租金十分硬淨，計及新舊樓的整體租金回報仍穩守4厘以上水平，對比銀行儲蓄存款利率只有0.01厘，回報明顯較吸引。若扣除樓宇按揭方面的利率開支，實際的淨回報仍算不俗」。
他指出，現時本港尚未有加息的迫切需要，根據該公司統計得出、反映最新實際按息水平之「經絡按息」於1月份錄得2.07厘，創兩年半新低，「預期加息的壓力在下半年會較顯著，即使加息，預料上調幅度亦不多於50點子（半厘），換言之按揭利率維持約2.5厘，以此計算，買樓收租的淨回報超過1.5厘，除非按揭利率升至5厘，超越租金回報率，否則置業仍然較租樓划算」。
加按可套現資金再投資
朱賀華又指出，由該公司促成的按揭轉介個案，約一成半至兩成屬轉按或加按物業。他認為，由於現時按息處於歷史低水平，如一些較早年期承做的按揭，因過了罰息期，樓價升了，又或已還了一定資金，便有按揭或加按的空間，並享有較之前佳的息率；他又稱，「一般而言，如轉按後新按息低於原來半厘或以上，便已值得轉按慳息，而加按則可套現多了資金去運用，尋找更高回報的投資，都是值得考慮」。
樓花盤建築期付款 忌計得太盡
他續道﹕「以往一些人買樓會利用發展商提供的二按以補首期不足，但二按部分通常按揭利率都會較高。如樓價升了，業主便可利用轉按方法，將原來的二按部分融入新按揭，便可享較優惠的利率。」
朱賀華又指出，現時不少樓花盤距離入伙期往往有2至3年，買家若採用需要較少首期的建築期付款，便要評估若在入伙時樓價出現波動，以至估價不足，是否仍有足夠的財力應付「上會」，「謹記買樓自住也有投資成分，切忌計得太盡！」
明報記者 陸振球