2025-08-13
oriental
今年以來，雖然在內地需求支持下，香港住宅買賣及租賃市場交投增加，但價格尚未言見底。另一方面，包括商舖、寫字樓等的商業房地產市道更差，更有加速惡化的迹象，一旦陷入崩盤潮，銀行的商業房地產貸款資產違約風險驟增，只怕樓市危機早晚要火燒銀行業。這時港府財金官員開腔鼓勵有財力機構入市接貨，其實物業投資的商業行為，用不着官員指導進場，更急切等着政府去做的，是設法從速改善樓市供需，加快去庫存，以防樓市風險持續傳導至銀行體系，打擊市場信心，令經濟復甦變得更步履蹣跚！
自由市場的資產價格有其周期運轉，最重要是調整有序，且宏觀經濟面保持穩定，市場信心不失，資產價格自能重新找到平衡點，投資風險自負，能及時洞悉景氣與利率等走勢，去槓桿保實力者，自能應對調整周期，等待下一個上升周期；未有妥善管控信貸風險者，就要面對現實積極重組債務，以免冇得留低。
香港是自由市場，過去樓價炒得太高，且香港經濟結構單一，非金融即地產，最終樓市走進漫長的調整期。正如上述所言，只要樓市調整有序，市場總會找到重新起步的位置。問題就出在早年政府旨在打擊炒風而推出的樓市辣招，太遲才全面退場，錯失了及時出手穩定資產價格來助經濟復甦的最佳時候。如今辣招已撤一段時間，但樓市低迷，住宅市場買賣和租賃基本上靠內地需求支持，發展商資金回籠速度未明，只有放慢投資，土地需求大減，政府賣地收入亦自然無以為繼，一連串的惡果由香港人來承受。
如今商業房地產也開始有崩盤迹象。雖然目前利率低企，但景氣復甦緩慢，全球貿易大變局也影響着內、外需求，加上消費及商業模式轉變，嚴重供大於求的寫字樓市場，暫難推測調整周期長短，而商舖也備受網購、港人外遊及內地旅客消費降級等因素影響，平均舖價和租金都難言見底。
如是者，坐重貨的投資者要割價求售套現減槓桿，銀主盤數量大增，銀行在商業房地產貸款者違約下，硬着頭皮接管抵押物業，可如此市道拍賣價亦難理想，呆壞帳增，壞帳撥備上升，勢影響盈利能力，這一連串事件說明樓市風險正傳導至銀行體系。
香港最大銀行據報在商業房地產貸款中，有73%屬於具信貸風險貸款，雖然大型銀行有多元化收益來源，可拉上補下而不至於受太大影響，但這些年依賴房地產貸款業務的中小型銀行，就有得震冇得瞓！
說到底，資產價格穩定，對於支持經濟復甦，穩定內、外市場信心至為關鍵。如今港股向好，但港樓卻成負累，抵銷了前者的利好作用，也大大抑壓了此地的投資信心。與內地體制有別，內房危機有國資參與協調；香港樓市若無序曝險，後果難以想像。如何加強管理市場供需，釋放需求協助樓市去庫存，穩定資產價格，保銀行體系穩定，是港府須深思和「交功課」的重大議題！