2015-03-16
經濟日報
對做生意及商舖投資均甚有心得，盛匯商舖投資平台創辦人李根興認為，一間好舖最重要是否有變化，而投資長期供應低企的核心區舖無得輸。
購北區舖 奈何有反水貨
通常分析舖市，不外乎睇息口走勢、零售前景及整體經濟等，李根興對經濟及營商認知甚多，卻不敢作專業分析，因為很多事情不可預測，「例如半年前個個買上水、元朗舖，又怎會料到每個星期日有人去反水貨客，很多事是意料之外，只能憑感覺。
又例如好多人講今年加息，無錯加息是會影響投資市場，但似乎所有投資者也把加息列在預期之內，不會有恐慌。除非突然美國數據極佳，一下子加息便加了1厘，就影響好大。」
對於政府或有可能收緊自由行，他則指旅客來港興趣不減，令舖市穩定，「遊客只會愈來愈多，現在不是無旅客想來，只是我們希望控制人數。」
鐵路效應 非必定利經營
既然難分析，就靠舖位本身優劣決定投資，他謂核心區長遠無得輸，「核心地段如中環皇后大道中，今日100間舖，幾可肯定50年後，舖位有少無多，而地段人流只會增加，市區只會愈來愈多人住，消費群有增無減，長遠好難輸。」至於近日核心區吉舖轉多，他相信只是因業主叫價高，怕平租出影響舖價，才寧願交吉。
至於近期非住宅物業收緊信貸，對於近日正式成立商舖基金投資，李根興相信受影響不多，「我們基金投資本身不會借盡，僅2至3成，甚至海外集資。我認為收緊非壞事，基金怕升得快，高位接貨更危險。」
舖位是否值得買，他則以兩大條件作指標，特別是舖位靈活性十分重要，「第一是否低於市價，如同一條街每間舖賣5,000萬元，此舖僅4,000萬元，便合乎抵買原則。第二是要睇變化，亦即能否換租客，如果舖位只可以做飲食，不合做零售，靈活度減低。」
靚舖定義，大致可集基本因素，如單邊、近地鐵站。李根興還分析一些細微的特色，連「天時地理」也是考慮因素，「先留意車流，因為大家慣常左邊落車，左邊的舖位較好，還有留意避免西斜，被太陽長期曬着，食品易變差，衣服亦會變色，甚至售貨員也不願站太久。」
至於另一對舖市有利消息，往往是鐵路效應，理論上地鐵開通後，附近地段會轉旺，但他表示絕不一定，要視乎有沒有外區客進駐，「馬鐵有個叫大水坑站，你會否由市區走入大水坑購物？相反而言，住於該區居民，會因有地鐵後出外區消費，區內消費或因地鐵出現而減少。西環多了地鐵，會吸引中環一族放工後坐地鐵去食飯消遣。」
他笑言，即使車房舖、殯儀舖都未必差，任何地段都可以尋寶，故每星期總有一日不返公司處理業務，專心行街觀察舖位及營商環境，保持市場觸覺。