2015-03-14
太陽報
金管局早前進一步收緊住宅貸款的按揭成數、以及高調管制銀行不能再貸款給財務公司作任何形式的按揭貸款（除非有關財務公司願意並有能力遵守金管局對按揭所作出的指引）。
雖然收緊按揭成數和阻止銀行向財務公司提供按揭資金，均會打擊用家和炒家的入市意欲，因為以上的政策令入市的難度增加；不過，對於遏抑樓價，相信作用不會太大。
因為需求會受到政策所打擊，但打擊的只局限於新入市的買家，對於現有的業主，新政策對他們毫無影響，只要他們仍然對後市保持樂觀的看法，樓價仍然是沒有下跌的壓力。
對現有業主無影響
當然，對於金管局，它未必有遏抑樓價的打算，收緊按揭成數的目的只是防止銀行業在樓按業務上承受過多的風險，進而影響香港金融業的穩定。樓價能否受遏制，不在它考慮範圍之內。
另一個對遏抑樓價作用不大的原因，是新政策不會影響現有業主的持貨能力，因為新政策不會影響他們每月所需的按揭供款。由於新政策只是針對新造按揭，對於現有業主，只要他們不換樓，新政策就不會對他們造成影響。
最後，有人認為新政策打擊了新買家入市的需求，在新樓沒人買之下，樓價就有下調的壓力。這個假設有過度樂觀之嫌。
樓價下跌兩大因素
筆者很早前已多次提及，要樓價出現下跌，最有可能的因素有二。
第一，業主的持貨能力出現改變，例如按揭利率上升令每月供樓負擔增加、經濟倒退失業率上升令家庭收入下降。
第二，現有業主和潛在買家對樓價的預期出現改變。對樓價的預期可對供應和需求造成巨大的改變。舉例來說，如預期樓價會下跌，會令部分業主把手持的物業拋售、而令部分潛在買家卻步，變相令供應增加、需求減少。相反，如預期樓價會持續上升，會令現有業主更惜售、鼓勵更多潛在買家湧入市場。
總括來說，筆者認為新政策在「業主的持貨能力」和「對樓價的預期」上未有造成任何較明顯的負面影響，所以對於遏抑樓價，相信作用不會太大。
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民