2015-03-12
經濟日報
樓市近年成為了本港備受高度關注的議題，政府繼推出「3D辣招」及《一手住宅物業銷售條例》後，早前再度推出加辣招，限制700萬元以下住宅物業的按揭成數，以抑壓細價樓熱潮。
市場對新辣招的成效眾說紛紜，有人認為樓價會因而大幅下跌，也有人認為政府此舉反而阻礙實際有上車需要的用家。筆者認為，是次辣招針對細價住宅物業，此類單位的成交量無疑會有所影響，以去年全年二手住宅物業成交為46,000宗計算，估計今年全年宗數將略減一成，即減至42,000宗。
一手吸客 積極推優惠
然而，購買力並不會因而凍結，只會轉移至一手市場，皆因發展商積極推盤，提供多重優惠，變相補貼買家的入市成本。大量一心入市的買家自然會被新盤吸引，故今年的一手成交量有望突破22,000宗。
至於金額方面，去年二手總成交金額約2,600億元，預期今年約減一成至2,300億元，估計一手總成交額則會達至2,200億元，二手和一手的比例有機會由去年的六四變為五五。
失業率低企 經濟穩定
成交金額比例有所改變，樓價下跌的機會卻微乎其微，畢竟樓價升跌乃取決於經濟、息口、供應等，而現存有多項利好因素支持，縱使政府出招，亦不可能拖垮樓市，又或令樓價造成重挫。
須知道，目前本港經濟基礎穩固，就早前佔中活動可見，即使有零售業受到影響，市場後來亦迅即回復正常，聖誕及新年假期購物氣氛理想，加上本港失業率維持低企，可見經濟環境具有穩定發展的條件。而且各國紛紛推出量化寬鬆政策，大量資金將流入本港市場，投資者需為資金尋求出路，住宅物業市場必然受惠。
再者，農曆新年前後一般為樓市傳統的淡靜時段，無論業主和買家均會停止一切買賣活動，專注拜年或外遊，故這期間已有一定的購買力積累有待釋放。還有趁着細價樓成交暢旺而沽出物業的業主皆有換樓的需要，實際換樓鏈經已啟動。
地少人多 供應難滿足
更重要的是，香港以地少人多聞名，寸金尺土，雖然政府已公布積極增加土地供應，但住宅項目建築需時，目前的供應根本難以應付需求。在現時本港息口依然處於低水平的環境下，即使預期年底息口有機會增加，也不會大幅上升，這一切因素皆利好樓市，令樓價有所支持。